Кухня на лоджии и джакузи в спальне: какие перепланировки можно узаконить и что для этого необходимо?

25 февраля был вынесен приговор хозяину мини-отеля «Карамель» в Перми, в котором год назад погибли люди: Сергей Щербаков получил пять лет колонии. Следствие установило, что мужчина произвел незаконную перепланировку подвала многоэтажного жилого дома, где устроил гостиницу. Ночью 20 января прошлого года там прорвало трубы. Кипяток залил весь мини-отель. Несколько постояльцев получили ожоги, пять человек погибли.

Перепланировка жилых пространств – это распространенная практика в современном мире. Во всяком случае в собственных квартирах люди часто не хотят типовых решений, а стремятся оптимизировать пространство под свои нужды. Что можно, а чего категорически нельзя делать при этом, а также как быть с ипотечными квартирами, рассказали в интервью корреспонденту «МИР 24» эксперты.

Фото: Shutterstock

Что можно и чего нельзя делать

«Согласно ст. 25 ЖК РФ, перепланировкой в многоквартирном доме считается изменение ее конфигурации, – говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов. – Причем закон требует внесения изменений в технический паспорт. Изменения должны удовлетворять требования к жилым помещениям, установленным в российском законодательстве. А в ряде случаев есть еще ограничения, накладываемые региональными органами власти. Например, в Москве действует постановление правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах». Основой же является свод правил СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», в котором детализированы требования как к жилым помещениям, так и к вспомогательным, таким, как кухня, ванна, туалет, кладовая, лоджия. Именно в этих документах сформулирован запрет на расширение кухонь и удобств на жилые помещения (запрет на расширение «мокрых зон»), создание чрезмерно маленьких комнат, устройство новых проемов, перенос стен и т.д.».

По словам генерального директора Группы компаний МФЦУ Ольги Благовещенской, в правилах четко регламентированы работы, которые можно и которые нельзя производить.

Можно делать без разрешения: ⠀

• Остекление лоджий по типовым проектам.
• Косметический ремонт квартир.
• Оформление или зашивку проемов в некапитальных перегородочных элементах.
• Разборку встроенной мебели.
• Устройство перегородок без лишних нагрузок на перекрытия.
• Переустановку типовой сантехники в ванных, туалетах, кухнях. ⠀

Можно сделать, но для этого потребуется разрешение: ⠀

• Работы, меняющие архитектурный облик фасада.
• Устройство разноуровневых полов.
• Все работы, затрагивающие несущие конструкции.
• Работы, связанные с газом.
• Перепланировку и перенос туалетов и ванных комнат.

Категорически нельзя:

• Устройство лоджий и террас на вторых этажах и выше.
• Перенос радиаторов отопления на лоджии и балконы.
• Переустройство чердака и технического этажа.
• Переустройство помещений, которое сделает их непригодными для проживания.
• Перепланировки в аварийных домах.
• Устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления.
• Изменения, которые приведут к затруднению доступа к инженерным коммуникациям.

Фото: Александр Рюмин/ТАСС

Как получить разрешение на перепланировку и сколько это стоит

Стоимость услуг по проведению согласования перепланировки складываются из нескольких видов работ. Вот что говорит Александр Цыганов: «Подготовка технического заключения и проекта перепланировки – это первый этап. Он обойдется от 25-30 тысяч рублей за 1-2 двухкомнатную квартиру типовых размеров. Существуют варианты для легализации уже проведённых перепланировок и для вновь предполагаемых. Но во всех случаях требования законодательства должны неукоснительно соблюдаться, в противном случае последует отказ в согласовании».

Следующие платежи, по словам эксперта, не обязательны, если заниматься документами самостоятельно.

Помощь в получении согласования обойдется в 30-60 тысяч рублей, содействие во внесении изменений в Росреестре еще 30-35 тысяч рублей. Плюс официальные расходы по установленным расценкам в БТИ или других аналогичных органах, осуществляющих согласование. Заявление по установленной форме можно сдать через МФЦ, и это сильно снизит масштаб общения с местной бюрократией.

Перепланировка в ипотечной квартире – это тоже задача не из области фантастики. Но ее можно провести только с согласия банка, который, по словам Александра Цыганова, пойдет на это, если в результате стоимость и ликвидность квартиры не изменятся. Если в кредитном договоре присутствует пункт о запрете на перепланировку, это потребует заключения дополнительного соглашения с банком о внесении изменений в кредитный договор. Также можно внести такую возможность при рефинансировании ипотечного кредита, что само по себе потребует изменения ипотечного договора. Не следует опасаться, что банк откажет вам в перепланировке. Просто начинать процесс надо со всех остальных инстанций и идти в банк, уже имея на руках разрешение межведомственной комиссии.

Что будет за незаконную перепланировку

Наказание за самовольную перепланировку может быть разным. «Последствием такого действия может быть привлечение к административной ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ (штраф для частных лиц в размере от 2000 до 2500 рублей; на должностных лиц – от 4000 до 5000 рублей; на юридических лиц – от 40 000 до 50 000 рублей). Также в судебном порядке вас могут обязать привести жилое помещение в первоначальное состояние», – говорит юрист Европейской Юридической Службы Людмила Старовойтова.

По словам Александра Цыганова, если собственники отказываются устранить незаконную перепланировку, то п.5 ст. 29 ЖК РФ дает возможность продать такую квартиру без их согласия с выплатой собственникам средств за вычетом расходов на приведение квартиры в исходное (до перепланировки) состояние. Понятно, что продаются такие квартиры на аукционах значительно ниже рыночной стоимости.

А если незаконная перепланировка привела к ущербу и тем более трагедии, то наказание будет уже уголовным и потребуется возмещение причиненного вреда. Ведь были случаи, когда незаконная перепланировка приводила даже к обрушению всего дома.