От ажиотажа к спокойным месяцам. Эксперты рассказали, что будет с рынком недвижимости до конца года
Булгаковский «квартирный вопрос» не теряет своей актуальности. Аналитики говорят, что сегодня доступность жилья далеко не всегда зависит от процентных ставок. Что же предлагают застройщики и чего ждать покупателям? Прогноз по сегментам рынка и самые перспективные локации до конца года — в специальном интервью MIR24.TV с экспертами.
После сентябрьского всплеска
Что определит рынок в ближайшие месяцы? Во-первых, календарь льготных программ. С 1 октября семейная ипотека стала дифференцированной, и для семей с одним ребенком ставка заметно выросла.
Перед этой датой рынок пережил ажиотаж, сентябрь стал самым сильным месяцем года по выдачам ипотеки. Часть осеннего спроса уже выбрана, поэтому октябрь и ноябрь пройдут спокойно.
Во-вторых, стоимость денег. При ключевой ставке 14% рыночная ипотека стоит около 18-19%, такой кредит по карману немногим. Покупатель без льготы либо платит своими деньгами, либо откладывает покупку.
«Третий фактор — положение застройщиков. Нераспроданных квартир в строящихся домах много, проектное финансирование дорогое, а себестоимость строительства снижаться не будет. Поэтому прайсы держат, а спрос поддерживают рассрочками, скидками на отдельные лоты и субсидированной ипотекой. Ближе к декабрю добавится сезонность, покупатели традиционно стараются закрыть сделки до Нового года».
Дефицит или профицит?
На первичном рынке предложение заметно превышает спрос. При нынешних темпах продаж на распродажу строящегося жилья уйдет около трех лет. Обвала цен это не означает.
Застройщики уже сокращают запуск новых проектов и торгуются адресно, через условия оплаты. Если запуски продолжат снижаться, через пару лет выбор новостроек в крупных городах станет заметно уже.
По словам эксперта, вторичный рынок при этой ситуации ближе к равновесию.
Объявлений стало меньше, чем год назад, а сделок больше, в том числе за счет ипотеки. Ликвидные квартиры по адекватной цене уходят быстро, переоцененные стоят месяцами. Торг сохраняется, но постепенно сужается.
Роль ключевой ставки
«До конца года влияние ставки будет ограниченным, — подчеркивает в интервью Николай Хлащев. — Большинство аналитиков ждет паузы в октябре, а декабрьское снижение, если и случится, будет символическим. Рыночная ипотека от этого заметно не подешевеет, банки закладывают в ставку ожидания на годы вперед».
Заметное оживление спроса начнется, когда рыночная ипотека опустится хотя бы к 14-15%. Для этого ключевая ставка должна снизиться на несколько пунктов, а рынок должен поверить в продолжение снижения. Это сценарий 2027 года.
Есть и обратный риск. Если инфляция ускорится и ЦБ ужесточит политику, спрос на рыночную ипотеку замрет, а застройщики усилят скидки и рассрочки.
«Совет покупателю: всегда считать полную стоимость покупки. Низкая ставка от застройщика почти всегда заложена в цену квартиры. Сравнивайте цену одного и того же лота при полной оплате, в рассрочку и в ипотеку. Второе — проверять платежную нагрузку с запасом. Главная ошибка сезона — брать рассрочку в расчете через год рефинансироваться под низкий процент. Ставка может остаться высокой, а крупный платеж наступит строго по графику», — подчеркивает Николай Хлащев.
Третье — не ждать дна. Средние цены в рублях не снижаются, хорошие квартиры с понятной ценой продаются и в тихий сезон. Четвертое условие — не экономить на проверке. В новостройке смотрите на застройщика, готовность дома и темп продаж. На вторичке — на историю квартиры, всех собственников, включая детей и супругов, и узаконенность перепланировки. Расчеты проводить только через аккредитив или эскроу.
«Ближайшие два месяца — хорошее время для переговоров. Ажиотаж закончился, а застройщикам нужно выполнять годовой план. Прайс от этого не упадет, зато условия покупки сейчас решают больше, чем цифра в объявлении», — подытожил в интервью MIR24.TV независимый брокер по недвижимости Николай Хлащев.
Не только ставка: почему доступность жилья зависит от региона, типа квартиры и условий договора?
Возвращаясь к вопросу ипотечных ставок, аналитики считают, что их снижение не сделает квартиры доступнее. Потому как многое будет зависеть от конкретного региона, типа жилья и условий кредитования.
«Одна из проблем нынешнего рынка — попытка заменить недоступную сейчас для покупателя ипотеку рассрочкой от застройщика. На первый взгляд предложение привлекательное: можно купить квартиру сейчас, внести часть стоимости, а оставшуюся сумму выплатить через год, когда ипотека, возможно, станет дешевле. Но здесь кроется ловушка».
Обязанность заплатить за квартиру уже возникает, а банк может не одобрить кредит в будущем.
«Если покупатель не найдет деньги к установленному сроку, последствия будут зависеть от договора. Возможно взыскание неустойки, расторжение сделки и спор о возврате внесенных средств. Именно об этих рисках предупреждал Банк России в письме от 09.06.2025 № ИН-03-35/88», — поясняет эксперт.
На вторичном рынке, как уточняет Иван Изосимов, при покупке жилья должна больше интересовать не величина скидки, а причина, по которой продавец готов ее предоставить:
«Например, человек продает квартиру значительно дешевле рыночной стоимости, чтобы срочно рассчитаться с кредиторами. Покупатель проверяет ЕГРН, видит, что арестов и ипотеки нет, и заключает сделку. Через несколько месяцев продавец оказывается в процедуре банкротства, а финансовый управляющий начинает проверять обстоятельства продажи».
Такая сделка не обязательно будет оспорена.
Но покупателю уже придется объяснять, почему цена была именно такой, как происходили расчеты и что ему было известно о финансовом положении продавца.
Где недвижимость будет расти быстрее?
Однако все же заметную динамику до конца 2026 года можно будет наблюдать в экономсегменте: покупатели стремятся сохранить капитал, но ограничены бюджетом. Комфорт- и бизнес-класс тоже могут подорожать, однако умереннее. В премиальном сегменте скорее ожидаю стабильности, а по отдельным переоцененным лотам — коррекции.
«Инвестиционный спрос сохранится, но покупатели будут внимательнее считать экономику. Для многих аренда — лишь часть стратегии: они рассчитывают также на рост стоимости квартиры за несколько лет. Однако подорожание не гарантировано, поэтому оценивать вложение только по будущей цене продажи рискованно».
Наиболее понятным форматом остаются небольшие квартиры, включая студии, с доступным бюджетом покупки. Их привлекательность — в соотношении стоимости приобретения и арендного дохода, а не в возможности быстро перепродать дороже.
Апартаменты могут привлекать ценой входа, но налоговая нагрузка и расходы на содержание требуют отдельного расчета. В загородном сегменте ожидается более сдержанной активности: усложнение условий льготного кредитования влияет на возможности покупателей.
«Опережающий рост возможен в двух типах локаций, — продолжает разговор эксперт. — Первый — центральные районы с ограниченным предложением качественного жилья. Второй — территории, где развивается транспорт и появляется новая инфраструктура. В Москве я бы выделил Южный порт, но здесь важно различать горизонты: полноценное преобразование района — история нескольких лет, а не оставшихся месяцев 2026 года».
При этом наибольшее давление на цены возможно там, где одновременно выходит много похожих объектов, а транспортная и социальная инфраструктура отстают.
Сам по себе масштаб застройки не гарантирует роста стоимости. Покупателю нужно оценивать не обещания, а сроки появления дорог, школ и общественного транспорта, а также объем конкурирующего предложения, подытожил в интервью Виталий Потапов.