В России начали активнее искать «серых» арендаторов, пишет «Российская газета». Уже в нескольких регионах муниципалитеты провели рейды по квартирам в поисках нелегальных квартиросъемщиков. Для выявления «серых» арендаторов чиновники пользуются ресурсами управляющих компаний (УК). Как рассказала изданию директор ассоциации НП «Национальный жилищный конгресс» Татьяна Вепрецкая, в январе УК в Вологодской области получили письма от налоговой инспекции с просьбой доложить о подтвержденных фактах сдачи жилья в аренду. Подобные запросы были разосланы и в некоторых других городах-миллионниках.
Напомним, что еще в 2018 году Министерство финансов предложило давать УК гранты за прирост налоговых поступлений. В ведомстве полагают, что это должно стимулировать деятельность таких компаний по выявлению съемных квартир, хозяева которых не платят налоги.
Mir24.tv связался с экспертами и узнал, с какими опасностями сталкиваются квартиросъемщики и арендодатели на этапе заключения сделки. О том, на что нужно обращать внимание тем, кто хочет снять жилье, и как не попасться на удочку мошенников, рассказал ведущий юрист Европейской Юридической Службы Орест Мацала.
«Перед заключением договора коммерческого найма потенциальному нанимателю следует убедиться в праве наймодателя на квартиру. Если с вами ведет переговоры собственник, то запросите у него свидетельство о праве собственности на квартиру. Сравните указанные в свидетельстве сведения о собственнике с документом, удостоверяющим личность. Запросите копию свидетельства. Для дополнительного контроля можно запросить Выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Проще всего Выписку можно запросить через МФЦ или Росреестр. Выписка платная», – рассказал юрист.
Если договор заключается не самим собственником, а его представителем, то запросите у этого человека нотариальную доверенность на право действовать от имени собственника квартиры. Также будет нелишним выяснить у наймодателя информацию о задолженности по коммунальным платежам.
«Наймодатель может предоставить вам для ознакомления квитанцию об оплате коммунальных услуг, в которой может отображаться информация о задолженности за предыдущие месяцы. Если задолженность есть, то лучше отказаться от заключения договора», – советует Мацала.
Перед подписанием договора нужно внимательно осмотреть квартиру и все дефекты отобразить в акте приема-передачи. «В противном случае по окончании срока действия договора собственник может предъявить требования о возмещении ущерба. Обязательно сделайте фото- и видео-фиксацию состояния квартиры, – говорит юрист. – Как правило, договор найма квартиры заключается на срок до одного года, чтобы избежать регистрации обременения. Нанимателю следует помнить, что в таком случае у него не будет права на пролонгацию договора».
Также следует сразу оговорить с владельцем жилья порядок внесения платежей по договору. Фиксируйте передачу наличных через расписку, а переводы на карту сопровождайте комментариями к денежному переводу о том, что это плата по договору найма квартиры.
«Оговорите с собственником временную регистрацию, поскольку проживание по адресу более 90 дней без регистрации является административным правонарушением (ст. ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ), – напоминает эксперт. –
Естественно, при проверке органами полиции квартирантов без регистрации, уйти от ответственности очень легко. Наниматель может сказать полицейскому, что проживает на правах гостя у своего друга и находится в квартире менее 90 дней. Доказывать обратное должен сотрудник полиции (ст.1.5 КоАП РФ)».
Не стоит расслабляться и тогда, когда вы выселяетесь из квартиры, обращает внимание Мацала. «При завершении проживания в квартире передавайте объект собственнику или его представителю под акт приема-передачи. Зафиксируйте отсутствие с его стороны претензий в письменной форме (в акте). При наличии претензий старайтесь урегулировать спор в досудебном порядке через соглашение о возмещении ущерба. Если претензии необоснованны, то предложите собственнику решить вопрос через суд. Если собственник будет уклоняться от подписания акта, составьте односторонний акт и уведомите собственника об этом по почте».
Адвокат Мария Сойту советует сразу уточнять, на какой срок собственник планирует сдавать квартиру. «Уточните решение арендодателя сдавать квартиру – возможно, арендодатель планирует краткосрочно закрыть финансовые вопросы и не намерен сдавать квартиру на долгий срок. Нужно это для того, чтобы не оказаться «на улице» без обеспечительного платежа и не полностью «отжитого» времени, в случае если арендодатель без причин надумает перестать сдавать вам квартиру. В договоре должен быть прописан срок, в течение которого арендодатель не имеет права вас выселить», – уточняет Сойту.
Также она рекомендует выяснить, сдавалась ли квартира ранее, и очень тщательно изучить каждую комнату.
«Максимально внимательно осмотрите квартиру, которую планируете арендовать. Не стесняйтесь проверить все розетки, повключать воду на кухне и в санузле, осмотреть стены – отходят ли обои, есть ли на них трещины и прочие визуальные недостатки, осмотреть все бытовые приборы. Рекомендую снять видео начиная от входной двери по всему периметру квартиры. И в акте приема-передачи квартиры сослаться на данное видео, подтверждающее состояние передачи квартиры. Данные рекомендации уберегут вас от потенциальных рисков, связанных с фактами предъявлений претензий арендодателями на предмет утраты или порчи имущества», – говорит Мария Сойту.
Внимательно прочитайте перечень оставляемого арендодателем имущества, если чего-то не хватает – внесите.
Все недостатки квартиры нужно прописать в акте приема-передачи, советует адвокат.
Читайте также:
Подробнее в сюжете: Новости рынка недвижимости
