Как будут меняться ипотечные ставки и цены на недвижимость? Прогнозы экспертов

В связи с повышением ключевой ставки ЦБ РФ на рынке недвижимости наблюдается высокая турбулентность цен. Некоторые банки приостановили выдачу льготной ипотеки под 7 % годовых из-за возможного роста ставок. Застройщики повышают цены на квартиры, а покупатели срочно заключают сделки в ожидании дальнейшего подорожания как на первичном, так и вторичном рынке недвижимости. Как будет развиваться ситуация с ценами на жилье и ипотечными ставками, Mir24.tv рассказали эксперты.

Что будет с ипотечными программами?

«Повышение ключевой ставки привело сегодня к полной блокировке ипотечного рынка. Банки перестали не просто одобрять кредиты на жилье, они в одностороннем порядке отменили все намеченные сделки. По моим оценкам, в Петербурге из-за этого оказались отмененными примерно 1500 сделок», – говорит генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский.

Продавцы еще не знают, что из-за закрытия ипотечных программ на рынке количество покупателей сократилось минимум в 3 раза. Продавцы продолжают действовать по старинке и повышают цены с оглядкой на ослабление рубля. Возможно, что кто-то из этих продавцов и сможет продать свою недвижимость, если найдется покупатель с прямыми деньгами. Но покупатель, у которого «деньги в чемодане», тоже знает себе цену на сегодняшнем рынке и попытается торговаться.

Многие продавцы сняли квартиры с продажи до «лучших времен». Также стоит учитывать, что с продажи сняты объекты, владельцы которых продавали квартиры со встречной покупкой и на доплату брали ипотеку. Так как ипотеку не выдают никому, то и искать покупателя на свою квартиру таким продавцам не имеет смысла.

Количество предложений в ближайшую неделю-две сократится катастрофически, но и покупать оставшуюся недвижимость тоже некому. Как результат, цены вначале пойдут вверх процентов на 5, а потом отыграют эти 5 % назад и начнут стагнировать, считает эксперт.

Ситуация на рынке недвижимости будет тем хуже, чем дольше ЦБ будет держать рынок в состоянии неопределенности. Ставку выше 20 % повышать не имеет смысла. Однако в ближайшие полгода ждать ипотеку ниже 15 % не стоит, отмечает Щегельский.

«Думаю, что текущая пауза в выдаче ипотеки продлится недолго. Многое зависит от мер поддержки со стороны государства: переформатирование действующих программ субсидированной ипотеки позволит обеспечить приемлемые параметры спроса. Разумеется, не стоит ожидать возврата к рекордно низким показателям, которые наблюдались в 2020 и первой половине 2021 года, однако, на мой взгляд, уже к 3 кварталу ставки стабилизируются на уровне 13-14 %», – прогнозирует генеральный директор компании «Ривер Парк» Лариса Швецова.

Льготы и имущественные вычеты

Как рассчитать и снизить налог с продажи квартиры?

Пока нет официального решения касательно льготных программ, однако обсуждается также повышение ставки и по субсидированным условиям на фоне общего удорожания коммерческой ипотеки, чтобы снизить размер и сумму компенсаций банкам от государства по недополученной прибыли. В рамках совместных программ между банками и застройщиками происходят изменения – ставки также растут. Например, один из крупнейших девелоперов повысил ставку на 2 п.п. по своим проектам в рамках акции, однако ставка все равно почти в два раза ниже, чем по стандартной ипотеке. Девелоперы пока не успели массово отреагировать на ситуацию, да и точкой отсчета при определении новых условий кредитования в рамках совместных программ будет обновленная ставка по госпрограмме «льготной ипотеки».

На стандартных условиях ставка по некоторым банкам превысила 20 %, крупнейшие кредиторы предлагают взять ипотеку чуть ниже, чем под 20 % годовых. Это в любом случае заградительные ставки, которые приведут к снижению спроса на рынке. Аналогичная ситуация с резким ростом ключевой ставки наблюдалась в 2014 году – тогда, в начале 2015 года количество оформленных ипотек сократилось по России относительно ажиотажного конца 2014 года в 2-2,5 раза. На тот момент спрос на рынке ипотечного кредитования поддержала программа субсидирования ипотечной ставки на первичном рынке под 12 % годовых, рассказывает эксперт «Циан. Аналитика» Виктория Кирюхина.

Новостройки: динамика цен и прогнозы

В краткосрочной перспективе цены на новостройки будут расти – уже сейчас мы наблюдаем нетипичный для последних месяцев прирост цен. Только за последнюю неделю в Московском регионе средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла на 1,27 %, что сопоставимо с приростом цен в среднем за весь месяц.

Такой рост объясняется несколькими причинами. Во-первых, на фоне ажиотажной активности на рынке первыми уходят наиболее компактные и бюджетные лоты: в продаже остаются более дорогие варианты. Во-вторых, на рынок приходят покупатели, перекладывающие накопления в квадратные метры – рынок недвижимости всегда был «тихой гаванью» в период такой волатильности курса валюты. В-третьих, на рынке присутствуют клиенты с уже одобренными кредитами под более низкие ставки, и такие клиенты стремятся как можно скорее заключить сделку.

«На фоне этого девелоперы активно повышают цены, поскольку высокий спрос это позволяет сделать. В среднесрочной перспективе ожидается снижение роста цен, а при отсутствии доступных программ кредитования – и снижение спроса. Соответственно, в ближайшие 2-3 недели цены продолжат рост, а дальнейшая ситуация будет зависеть уже от господдержки и ее формы», – рассказывает Кирюхина.

Резкое повышение ключевой ставки (до 20 %) приведет не только к удорожанию ипотеки, но и к росту ставок по проектному финансированию. Кроме того, существенная доля отечественных компаний (не только входящих в строительный комплекс) активно пользуется заемными средствами, поэтому увеличение ключевой ставки скажется и на оборотных кредитах. Из-за санкций (в том числе ограничений на торговлю) могут возникнуть сложности с поставками отделочных материалов и оборудования из Европы и Азии.

Почему процентные ставки на новостройки и «вторичку» так сильно отличаются?

«Полагаю, что все эти моменты носят временный характер и в скором времени утратят свою актуальность. У России имеются существенные резервы, которые позволят пройти кризисный период. К тому же крупный международный бизнес явно не заинтересован в фактической потере рынка и, вполне вероятно, предложит альтернативные варианты», – уверен коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.

«По имеющейся информации, власти планируют переформатировать ипотечные программы с господдержкой (в том числе ввести кредитные продукты под проекты комплексного развития территории), запустить субсидирование ставки по проектному финансированию, разрешить поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Мы рассчитываем, что эти меры позволят преодолеть временные трудности и избежать существенного увеличения стоимости недвижимости», – прогнозирует Швецова.

Вторичка: динамика цен и прогнозы

По словам Кирюхиной, на вторичном рынке стоимость растет более сдержанными темпами. По Московскому региону прирост составил за неделю 0,3 %. В отличие от сегмента новостроек, здесь нет программ субсидирования, и собственники подходят к индексации аккуратно. Из-за отсутствия поддержки именно на вторичном рынке ожидается большее снижение цен. В 2015 году речь шла о 10-15 % на фоне падения спроса. Пока рынок также активен по вышеобозначенным причинам, однако уже в конце марта можно будет увидеть снижение спроса.

«На мой взгляд, в высокобюджетном сегменте будет наблюдаться разнонаправленная динамика цен. Стоимость востребованных лотов продолжит расти, поддерживаемая высоким уровнем платежеспособного спроса. Это объясняется тем, что в условиях неопределенности недвижимость остается одним из немногих прогнозируемых и надежных способов сохранения средств», – отвечает Голев.

В свою очередь, по мнению эксперта, устаревшие и не соответствующие ожиданиям потенциальных покупателей варианты продолжат падать в цене. Более того, заинтересованные в скорейшей реализации (к примеру, из-за финансовых сложностей) продавцы могут предоставить существенный дисконт.

Гарантии дольщиков

На сегодняшний день существует два механизма продажи квартир на стадии строительства жилого дома, установленные законодательством и гарантирующие защиты прав дольщиков. Первый – это размещение средств на счетах эскроу в банках, где застройщик получил проектное финансирование на строительство дома. На сегодняшний день из 94,5 млн кв. м общего объема строительства 74,8 млн кв. м (79 %) жилья строится в рамках этого механизма.

Второй механизм реализуется «по старым правилам» – это привлечение средств граждан напрямую застройщиком. В этом случае сохранность этих средств гарантирует Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в рамках этого механизма реализуется 16,4 млн кв. м (17 %) жилья.

Текущие кризисные явления не могут оказать какое-либо влияние на гарантии сохранности средств граждан. Эти механизмы как раз создавались для того, чтобы защитить граждан – участников долевого строительства.

«В текущих условиях, безусловно, необходимо принятие комплекса мер поддержки застройщиков, в первую очередь, реализующих проекты, которые достраиваются «по старым правилам». Завершение этих проектов в срок напрямую зависит от темпов продаж. Важно не допустить пересмотра процентных ставок по открытым кредитным линиям застройщиков, а также сохранить программы льготной ипотеки», – говорит вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз.

Если же все-таки произошло банкротство застройщиков, действующее законодательство предусматривает все необходимые механизмы, направленные на скорейшее разрешение проблемы и передачу объекта новому застройщику.

На протяжении последних нескольких лет реформирования законодательства о долевом строительстве совершенствовались не только механизмы финансирования и защиты прав дольщиков, но и регулирование процедуры банкротства застройщика.

Основной пакет изменений был внесен в 214-ФЗ и в 127-ФЗ в 2019 году. Новые положения законодательства направлены на сокращение процедуры банкротства и скорейшую передачу объекта новому застройщику, на защиту прав дольщиков не только в отношении квартир, но и иных объектов недвижимости, приобретаемых по ДДУ.

1. Реестр проблемных объектов

В рамках ЕИС ЖС создан реестр проблемных объектов. Информация о недостроенных комплексах поступает из соответствующих надзорных органов, а ответственность возложена на руководителей субъектов РФ.

2. Упрощение процедуры банкротства застройщиков

В результате законодательных поправок теперь Фонд защиты прав участников долевого строительства наделен полномочиями по назначению арбитражных управляющих. Данная мера оказала большое влияние на упрощение и сокращение сроков процедуры банкротства.

3. Права на компенсации и порядок выплат

В рамках 127-ФЗ был расширен перечень объектов, в случае срыва сроков строительства которых положена компенсация, а также были включены в список нежилые помещения площадью до 7 кв. м и машиноместа. Изменился и порядок определения размера выплаты. Если ранее он рассчитывался исходя из стоимости объекта недвижимости на момент заключения договора долевого участия, то сейчас устанавливается исходя из рыночной стоимости аналогичных по параметрам объектов на момент выплаты возмещения.

4. Региональные фонды

В соответствии с новым законодательством, регионы получили возможность создавать специальные фонды, уполномоченные курировать вопросы достройки проблемных объектов. Их деятельность финансируется за счет средств федерального и региональных бюджетов. Кроме этого, они вправе самостоятельно привлекать дополнительные средства.

5. Влияние на отрасль

«Сегодня проблема долгостроя в разных регионах решается по-разному. В основном местная администрация привлекает к сотрудничеству успешных застройщиков. Девелоперы вкладывают собственные средства в достройку проблемных объектов взамен на какие-либо преференции в виде земельного участка или возможности продавать объем квартир в достраиваемом объекте», – рассказывает Мороз.

Изменения в законе ускорили решение вопроса обманутых дольщиков, усовершенствовали существующую схему и регламентировали процесс достройки, на законодательном уровне закрепив права и обязанности участников. На сегодняшний день процедура банкротства застройщика сокращена с 3 лет (средний показатель) до 6-9 месяцев, отмечает эксперт.