В апреле 2022 года количество альтернативных сделок на вторичном рынке Москвы выросло до 80%, а в июне их доля превысила 85%, сообщают «Известия». По оценкам экспертов, рост может продолжиться, если будет принят закон о повышении необлагаемой налогом суммы при продаже жилья до 3 миллионов рублей, если взамен покупается новое жилье. Соответствующую инициативу поддержали в Госдуме России. Эксперты рассказали Mir24.tv, с чем связана популярность альтернативных сделок и сможет ли эта тенденция «оживить» просевший вторичный рынок недвижимости.
При альтернативной сделке продавец покупает другое жилье на средства от продажи своей квартиры. Такая сделка включает как минимум трех участников: продавец, продающий свою квартиру, чтобы купить другую недвижимость; покупатель, приобретающий жилье у продавца-покупателя; продавец, у которого покупает продавец-покупатель. Цепочка из покупателей и продавцов может увеличиваться. При этом сделка купли-продажи может быть с равноценным обменом (обмен равнозначных по стоимости квартир) и с неравноценным обменом (с доплатой за новую квартиру).
Альтернативные сделки особенно актуальны в периоды, когда на рынке наблюдается колебание цен. Такие сделки предполагают одномоментное подписание договоров купли-продажи. То есть человек одновременно продает один объект и тут же приобретает другой. Покупатель знает, какой объект он приобретает, цена зафиксирована. Это значительно снижает вероятность того, что человек может остаться просто с деньгами на руках без возможности дальнейшего вложения. Также альтернативные сделки могут стать хорошим решением, когда финансовые возможности ограничены, но необходимо улучшить жилищные условия, например, в связи с увеличением состава семьи. Вторичный рынок всегда позволял решить гражданам жилищный вопрос здесь и сейчас. И альтернативные сделки в этом плане как раз способствуют этому вопросу, рассказывает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
«Сейчас наблюдается еще одна тенденция с альтернативными сделками. Покупатели продают вторичку, а взамен покупают квартиры в новостройках по ДДУ. Это неклассические альтернативные сделки. Многие застройщики сейчас идут навстречу гражданам, осуществляющим альтернативные сделки, и дают длительный период брони на квартиру в новостройке, что только способствует осуществлению такой сделки. Таким образом, альтернативы приносят пользу и первичному рынку», – отмечает эксперт.
Рост альтернативных сделок связан с тем, что сейчас жилищный вопрос решают только те, кому необходимо улучшить условия проживания на вторичном рынке, где не действует программа льготной ипотеки. Увеличивается именно доля альтернативы, а не общее число сделок на вторичном рынке, которое пока сокращается, в ряде локаций даже в 2 раза. Поэтому охлаждение привело к падению цен на вторичку от 2,5% до 10% в зависимости от объекта. Пока же продавцы квартир ожидают инвесторов с наличностью, которую они снимут с краткосрочных депозитов этим летом, рассказывает ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.
«При этом на первичном рынке альтернативные сделки отразятся не сильно. Скорее всего, льготная ипотека под 7% может частично перетянуть «альтернативных клиентов» на первичный сегмент. С другой стороны, в массе своей такие клиенты – это семьи с детьми, а значит, на них распространяется семейная ипотека (базовая ставка 6%), которая выгоднее льготной. Более того, по данным ЦБ, в мае средняя ипотечная ставка для долевого строительства составила 3,81%. Это еще один довод для перетока покупателей на рынок новостроек», – заключает Лашкевич.
Подробнее в сюжете: Новости рынка недвижимости
