«Недвижимость будет дорожать»: что будет с ценами на новостройки в 2024 году и где выгоднее покупать жилье?

Владелец московского агентства недвижимости Марсель Ахметшин придерживается иного мнения. «Я согласен с приведенным прогнозом и даже считаю, что он немного занижен, – утверждает он. – На мой взгляд, цена квартир в новостройках Москвы может увеличиться на 15-30%. Такая динамика цен обусловлена, во-первых, желанием людей жить в новых комфортных условиях, и, во-вторых, наличием на рынке новостроек инвесторов, которые на этом зарабатывают».

Подорожания квартир в новостройках в новом году ожидает и экономист, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов. «Это вполне вероятный прогноз, он, скорее всего, сбудется», – утверждает эксперт. Грядущий рост цен, по мнению Цыганова, обусловлен следующими факторами.

«Первое – миграционные потоки как были, так и продолжают быть направленными в сторону Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных городов. В данном случае это существенным образом поддерживает спрос на недвижимость. Второе – это то, что появились определенные группы населения, у которых выросли доходы, причем выросли значимо. И они смотрят, куда эти средства можно или нужно вложить, в том числе улучшив свои собственные жилищные условия. Это могут быть регионалы, которые проживают в достаточно депрессивных регионах, у них в последние год-два появились средства, и они думают о том, как улучшить качество жизни, в том числе переезжая в крупные города. Не обязательно в Москву, это может быть и Екатеринбург, Новосибирск, Владивосток и т.д.

Третье – это то, что сохраняются льготные ипотечные программы. Это действительно важный фактор социальной политики, показывающий, что российское государство заботится о людях. Сказывается это тем образом, что люди могут приобрести жилье, используя ипотечный кредит, и, если смотреть по всей России, то есть варианты и со ставками 2% (дальневосточная ипотека). А в Москве это ипотека на новостройки, где тоже практически в два раза ставка ниже, чем среднерыночная (в случае субсидирования). И это достаточно хорошо поддерживает спрос на комфорт-класс, на жилье в районах массовой застройки», – подчеркивает экономист.

Высокий спрос на недвижимость будет сохраняться еще долго, считает Цыганов. А чтобы из потенциального он трансформировался в платежеспособный, как раз и необходимо развивать ипотечные программы и различные методы субсидирования (включая тот же материнский капитал), что сейчас и происходит. «Все это вместе формирует спрос, а спрос при отчасти недостаточном предложении формирует потенциал к росту цен», – делает вывод эксперт.

Где и когда выгоднее всего покупать жилье?

В поисках жилья мы обращаем внимание не только на застройщика, состояние квартиры и дома, но и на множество других важных нюансов, таких как инфраструктура (наличие поблизости школы, детского сада, поликлиники, магазинов, кафе и других учреждений), транспортная составляющая (удобные дорожные развязки, наличие парковок, доступность общественного транспорта), природный ландшафт (есть ли рядом парки, скверы, водоемы) и многое другое. И, конечно, у каждого из нас свое представление об идеальном месте для жизни.

«Для инвестора район не важен, для него главное – это цена входа и прогнозируемая цена выхода из проекта, – говорит Марсель Ахметшин. – Для жильца, покупающего квартиру для себя, выбор района зависит от многих факторов: время в пути до работы, близость к месту проживания родственников, удаленность от компактного проживания родственников (я заметил тенденцию, что сейчас многие стараются покупать квартиры рядом с родителями или другими родственниками), имеющиеся любимые занятия, инфраструктура и т.д. С точки зрения социальных льгот и субсидий за ЖКУ, в Новой Москве покупать жилье выгоднее, чем в Московской области. Если же вы планируете дальнейшую продажу квартиры, то ближайшее Подмосковье (города не далее 15 километров от МКАД) выгоднее, чем дальняя Новая Москва (30-60 километров от МКАД)».

А вот бум продаж, скорее всего, наступит не раньше второго квартала следующего года, считает предприниматель. «Увеличение количества сделок по новостройкам возможно весной-летом, примерно до 1 июля 2024 года – это срок окончания льготной ипотеки с государственной поддержкой. Спрос на новостройки в начале следующего года будет стабильным, возможно, стоит ожидать его рост к лету. Дешеветь квартиры не будут. Во всех районах Москвы недвижимость будет дорожать. Для примера: если сейчас однокомнатная квартира площадью 38 квадратных метров в новостройке стоит около 14-16 миллионов рублей, то в 2024 году ее цена вырастет до 16-20 миллионов», – прогнозирует Марсель Ахметшин.

Тем временем Александр Цыганов не спешит выделять каких-то явных «аутсайдеров» в Московском регионе. В то же время, отмечает экономист, есть немало мест с плотной застройкой, где жить очень некомфортно.

«Речь идет о застройке в неудобных местах, где есть только один въезд-выезд из большого микрорайона, то есть проблемы с транспортной доступностью и транспортной инфраструктурой, где недостаточно развита социальная инфраструктура – собственно говоря, где жить неудобно и где, плюс ко всему, архитектурные решения оставляют желать лучшего. Тридцатиэтажные дома стоят впритирку друг к другу – дневного света на уровне второго и третьего этажа нет, естественной вентиляции нет. Это заявка на потенциальное «гетто», – объясняет профессор.

Такие «гетто» присутствуют в Подмосковье и отчасти в Новой Москве. Это как раз те примеры, когда мы можем ожидать снижения цен или «существенного застоя на этом локальном рынке недвижимости», поясняет Цыганов.

«Наверное, можно ожидать стагнации цен или даже снижения цен для многоэтажного строительства в отдаленных от Москвы районах Новой Москвы. Если речь идет о локациях в пределах современного МКАДа, то это относительно удобно и там снижение цены компенсирует длительность поездки к месту работы. Но если это еще дальше, то жить в таких местах уже становится проблематично. И массовое строительство там может привести к затовариванию рынка», – добавляет эксперт.

При выборе недвижимости Александр Цыганов советует обратить внимание на таунхаусы, которые активно строятся как в Новой Москве, так и в Подмосковье: «В ряде случаев они недооценены и могут представлять значительное удобство, когда это действительно большая семья. Зачастую стоимость квадратного метра в них меньше, чем при покупке сопоставимой квартиры. К примеру, в Звенигороде можно купить таунхаус от 10 миллионов рублей».