Приобретение дома с участком таит в себе множество подводных камней. Стоит ли покупать дом прямо сейчас и что влияет на динамику цен, в интервью MIR24.TV рассказали эксперты по недвижимости.
«Действительно, весной обостряются не только заболевания и любовные ожидания. Многих из нас обуревает желание не просто выехать на природу на выходные, но и поселиться за городом: купить дом, дачу или хотя бы садовый домик. А кто-то задумывается об инвестициях или видит перспективу получения арендного дохода – в последние годы в Подмосковье летом сдается почти все, что может служить дачей», – говорит заведующий кафедрой ипотечного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов.
По словам эксперта, весна – хорошее время для покупки, поскольку на рынок выходит максимум продавцов и можно посмотреть реальное состояние дома и окрестностей, когда снег не препятствует обзору, а зелень еще не скрывает изъяны участка. Но есть и минус, связанный с высокими ожиданиями продавцов, которые понимают, что весной можно продать дачу дороже, чтобы покупатель мог проживать в ней уже в этом сезоне.
Практика показывает, что наиболее ликвидные предложения расходятся быстро, часто уже концу майских праздников. А те, которые останутся к августу, или переоценены, или находятся в реально неудобных по каким-то параметрам местах.
Какой дом выбрать и каков минимальный бюджет?
Чтобы оценить, будет ли покупка дома отвечать вашим потребностям, нужно сформулировать, для чего вам нужен дом – только ли для летнего отдыха или для жизни круглый год. Самыми бюджетными являются летние домики в СНТ, почти без удобств.
Если говорить о самом нижнем ценовом сегменте, то, по словам Александра Цыганова, на сегодня можно уложиться даже в бюджет до 1 млн рублей, и по состоянию на середину мая 2024 года в Подмосковье продается более 600 таких домиков на участках 4-8 соток, как правило, на расстоянии около 100 км от Москвы. А в диапазоне до 3 млн рублей насчитывается уже более 4 тыс. предложений. Так что выбор есть.
Недостаток покупки летнего садового домика в СНТ или деревне, по словам эксперта, состоит в том, что такие дачи все-таки недостаточно комфортны и часто расположены вдали от остановок электрички и автобуса. А достоинство – цена и небольшие взносы в СНТ, в которых чаще всего расположены такие домики.
«Для постоянного проживания или круглогодичного отдыха на природе необходимы коммуникации и инфраструктура, позволяющая легко пользоваться домом, – продолжает Александр Цыганов. – Поэтому, помимо места, покупатели претендуют на наличие магистрального газа и достаточную выделенную мощность электросети. Более продвинутые обращают внимание на зимний водопровод и, что еще более важно, – на магистральную канализацию.
Правда, зимние дачи, пригодные для круглогодичного проживания, существенно дороже. Если хочется приобрести сразу капитальный дом со всеми коммуникациями, то нужно приготовить минимум 10 млн рублей, и это не будет престижное место с хорошей инфраструктурой. Поэтому часто покупают в хорошем, удобном месте старенький дом под снос, но с коммуникациями, в первую очередь – с магистральным газом. И строят там новый дом».
Почему цены на загородную недвижимость растут?
Как рассказали эксперты, цены на загородную недвижимость в последние годы постоянно растут. И не только весной, когда спрос повышается.
«На цены существенно влияют несколько факторов», – говорит собственник компании по продаже загородной недвижимости Алексей Колодин. Вот основные:
- Тренд «жить на земле», зародившийся со времен пандемии, сохраняется и сейчас.
- Программы с государственной поддержкой и льготным кредитованием поддерживают активность покупателей и рост цен на рынке загородной недвижимости.
- Международный опыт показывает, что в странах, находящихся под санкциями, из-за ожиданий экономической нестабильности наблюдается устойчивый рост спроса на объекты загородной недвижимости, и поэтому – рост цен.
- Наконец, повышение стоимости стройматериалов и рабочей силы тоже провоцирует рост цен на недвижимость.
«Все эти тренды сходятся в одном: рынок загородной недвижимости так и будет развиваться в ближайшие годы, соответственно, и цены будут расти», – отмечает эксперт.
По словам Колодина, в начале этого года цена земельных участков в Подмосковье составляла в среднем 340 тыс. рублей за сотку. Годовой рост цен составляет примерно 20%. Рост стоимости уже построенных и ликвидных домов составляет 10-15% в год. То есть стоимость полноценного дома в Подмосковье, который стоил, к примеру, 27 млн рублей, за год подрастет в среднем до 30 млн рублей.
«Конечно, это самые общие тренды, – говорит Алексей Колодин. – В конкретных случаях и отдельных местах цены далеки от среднего показателя и иногда в десятки раз превышают его».
Хорошее сейчас время покупать или нет? «Традиционно, я отвечаю следующим образом: лучшее время для покупки – тогда, когда у вас есть желание и возможность совершить эту покупку, особенно пока действуют льготные программы кредитования, позволяющие приобрести загородную недвижимость по низким ставкам. И пока эти программы действуют, покупатели, имеющие возможность ими воспользоваться, только выиграют», – говорит эксперт.
«Даже в том случае, если недвижимость не будет нужна для личного пользования, ее всегда можно будет сдавать в аренду. При этом арендная плата в 99% случаев будет перекрывать ипотечный платеж», – отмечает Колодин.
Где расположены самые удачные локации?
Самыми престижными, по словам Александра Цыганова, считаются так называемые стародачные места. Это загородные резиденции советской элиты – академиков, генералитета, высшего партийного руководства, деятелей культуры. Они расположены в лучших местах Московской области, таких как Переделкино, Баковка, Валентиновка. Но и они имеют свои плюсы и минусы. Определенным минусом такой покупки будет более урбанизированное пространство, больше соседей, но зато будет и лучшая инфраструктура: транспортная доступность, магазины и служба доставки, социальные объекты и рестораны.
«На сегодня в окрестностях Москвы такие объекты сосредоточены в нескольких локациях, – говорит эксперт. – Например, это район между Минским и Новорижским шоссе, ограниченный Бетонкой (Малым Московским кольцом – А107), или окрестности Осташковского шоссе у Пироговского водохранилища. Существенным минусом будет высокая цена, но зато это будет ликвидный объект, который при необходимости можно будет сдать в аренду не только на лето».
Впрочем, дача как объект инвестиций может и не оправдаться, если учесть расходы на ремонт, который потребуется после зимы, работы по поддержанию участка в порядке и членские взносы. В стародачных кооперативах и поселках они, как правило, довольно большие (до 30 тыс. рублей в месяц и более), что может неприятно удивить. Есть и налог на имущество, который имеет тенденцию расти, отмечает Колодин.
Но если есть склонность к дачной жизни, то приобретение себя оправдает. Для кого-то дача может стать своеобразным стержнем, вокруг которого будет крутиться вся жизнь со своим обыденным порядком сезонных работ от урожая до урожая. Это стиль жизни, который может стать желанным на долгие годы, и именно в этом ценность советских и российских дач, которые неизменно дают ощущение связи времен с нашими дедушками и бабушками.
Читайте также:
Подробнее в сюжете: Новости рынка недвижимости
