Москва обогнала другие города России по годовому росту цен на аренду жилья. Почему, телеканалу «МИР 24» рассказала директор департамента вторичной недвижимости агентства недвижимости Юлия Дымова.
Аренда квартир заметно подорожала не только в Москве, но и в других городах России. Это такой общий рост по стране. А что происходит, почему так?
Данная ситуация связана со ставками по ипотеке, это не секрет. И связано это с тем, что многие клиенты не могут себе позволить купить квартиру под сегодняшнюю ставку и, либо остались сидеть в арендном жилье, либо просто приняли решение отложить покупку и взамен ипотеки пока поснимать.
Судя по цифрам, спрос на аренду в Москве вырос больше всего, потому что за год рост аренды однокомнатных квартир составил 40%, двухкомнатных на 35%. Понятно, что это очень абстрактные 35 и 40%. А можно узнать цену однокомнатной квартиры в пределах Садового, в пределах Третьего транспортного и у последних станций метро? Можно примерный порядок цифр?
Начнем с конца. То, что у последних станций метро – это 45 тысяч сейчас минимум, и то это «бабушкин вариант». Если мы говорим про пределы ближе к Третьему транспортному – это от 55−60 тысяч. И если мы говорим про центр, здесь такого предложения достаточно мало. Это не тот формат, который сейчас есть в пределах Садового кольца. Но если что и осталось, это будет «бабушкин вариант». И это тоже в пределах от 70 тысяч и выше.
По однокомнатным понятно. А если, скажем, двухкомнатную, трехкомнатную в пределах Садового кольца? Это уже за 150 тысяч уйдет, да?
На самом деле так и есть. И это не только в пределах Садового кольца. Если мы говорим про Москву, то здесь ценообразование и облик Москвы связан с новыми жилыми комплексами. И сегодня стоимость аренды отличается в зависимости от статуса объекта. То есть мы градируем ЖК по их классности и в зависимости от этого стартует и аренда. Если мы берем объект, который расположен в новом ЖК, то однокомнатная – это что евродвушка от 40 «квадратов». И будет она стоить в районе 100 тысяч рублей. И это не в пределах Садового кольца. Это может быть и в пределах Третьего кольца, но просто ЖК с огороженной территорией, с соответствующим комьюнити и инфраструктурой.
А есть какая-то разница, какого года постройки дом? Понятно, мы уже говорили, что есть «бабушкин вариант», есть вариант с ремонтом, есть вариант с совсем новым ремонтом, с техникой, без техники. Но, скажем, плюс-минус одинаковая квартира, но если пятиэтажный дом постройки 1963 года и уже девятиэтажный панельный дом 1970-х годов, тогда будет разница в цене или это все плюс-минус на одном уровне идет?
На самом деле разница только в качестве. По аренде в основном клиенты выбирают конечную картинку. Поэтому здесь принципиально будет, как выглядит эта пятиэтажка и как выглядит эта девятиэтажка внутри. Понятно, что эти объекты стоят на одном уровне и не исключено, что предпочтение и большая стоимость будет у пятиэтажки, если там сделан хороший ремонт.
То есть если пятиэтажка прошла через капремонт, то она будет стоить несколько дороже, чем более свежая, более новая по постройке квартира.
Да, так и есть. Здесь люди принимают решения относительно своего запроса здесь и сейчас и желания жить в хороших условиях за те же деньги.
А если смотреть по районам Москвы, где дешевле сейчас?
Дешевле там, где имеется труднодоступность. У нас остались районы Москвы, где есть только, например, железная дорога, где не пустили МЦК, МЦД. Это районы, которые граничат с какими-то производствами. Например, те же самые Капотня и Бирюлево, район Лосиноостровский. Но здесь зависит от формата объекта. То есть это мы говорим про спрос на маленькие однокомнатные квартиры. И сейчас, кстати, мы наблюдаем дефицит многокомнатных квартир, потому что большинство семей выбирают спальные районы, и им нужны определенные объекты инфраструктуры, это школы и детские сады. И во многих спальных районах действительно сложно снять сейчас по доступной цене многокомнатные квартиры.
Получается, арендаторов на многокомнатные квартиры больше, чем арендодателей?
Фактически, да.
А если сравнивать «бабушкин вариант» и не совсем «бабушкин», насколько поднимается цена?
Если не совсем «бабушкин вариант», то большинство арендодателей видят перед собой цифру 50−55. Они хотят за эту сумму сдать. О том, сдадут они за эти деньги или нет, зависит от объема предложений в конкретный момент, когда они выходят в аренду. Но если у них более-менее приличная квартира, они хотят сдать ее, начиная от этой суммы.
А торговаться имеет смысл?
Торговаться имеет смысл всегда.
Есть возможность арендодателя слегка подвинуть по цене?
Если человек берет квартиру на длительный срок, то это хороший аргумент. И можно сказать: «Давайте тогда мы немножко цену скорректируем, я же оптом беру, можно подешевле?».
Фактически, да.
А если брать там, где только железная дорога, нет МЦД, это вы имели в виду и Новую Москву? Потому что сейчас районы Москвы располагаются почти до Калужской области.
Да, Новая Москва. Это очень хороший конкурент по аренде для «старой» Москвы, и это очень хороший вариант для потенциальных арендаторов. Действительно, многие студенты съехали в Новую Москву, потому что фактически ветка метро та же, нужно проехать только несколько лишних минут, а дефицит может исчисляться десятками тысяч рублей.
А с учетом того, что метро продолжают еще удлинять в ту сторону, это еще и задел на будущее.
Фактически экономия составит в среднем от 10−15 тысяч рублей точно для потенциального арендатора.
Те цены, о которых мы говорим, к ним уже надо привыкать, как к чему-то постоянно стабильному, или есть вариант того, что это все откатится назад?
Мы можем говорить, наверное, по аренде только о краткосрочных прогнозах. По какой причине? Потому что аренда – это тот рынок, который реагирует на колебания здесь сейчас. То есть, сейчас мы наблюдаем данную картину и мы понимаем, что она будет сохраняться в ближайшие пару месяцев. Дальнейший прогноз достаточно сложно строить. Объясню почему. Потому что рынок аренды априори сезонный, и мы понимаем, что с конца октября это уже не сезон арендодателя. Тут вопрос стрессоустойчивости потенциального арендодателя, если он не успел сдать в сезон, будет ли он делать определенные дисконты. Если дисконты начнутся, то да, мы можем говорить, что будут колебания, в том числе и в сторону понижения цены.
И возвращаясь к началу, к тому, что вы сказали, что рост аренды во многом зависит от роста процентных ставок по ипотеке. А насколько сильно эта пара связана между собой? Насколько идет мощное влияние?
Только этим летом мы заметили данное влияние. Цена объекта недвижимости, если брать минимальный первоначальный взнос и большую сумму ипотеки – в среднем 70−80% от цены, то получается, что выгоднее на сегодня снимать. Это только сейчас данная ситуация возникла, именно этим летом. Ранее такой связи не было между арендой и ипотечной ставкой.
Можно предположить, что где-то в дальнейшем эта пара может опять разойтись по разные стороны и не будет такой прямой зависимости.
Они не были никогда связаны. И на самом деле очень многие связывали ипотеку только в формате того, чтобы аренда окупала платеж по ипотеке. Вот такая была инвестиция у некоторых клиентов.
Я прекрасно помню эту фразу: «Я лучше буду платить банку за свою, чем какому-то постороннему человеку буду отдавать эти деньги за его недвижимость».
Поэтому мы надеемся, что рынок дальше вернется к этой ситуации. А сейчас ситуация такая, как есть. Мы замеряем фактически каждый месяц определенный рост по арендным ставкам, он есть.
Подробнее в сюжете: Гости эфира
