«Улучшение жилищных условий, а не инструмент для расширения активов». Эксперты — о новых условиях выдачи семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года
С 1 февраля изменятся условия выдачи семейной ипотеки. Теперь семьи с детьми могут получить один кредит на покупку жилья по ставке до 6%. Супругов обяжут выступать созаемщиками по одному договору, включить в такой ипотечный договор третьих лиц уже нельзя будет. Как в 2026 году изменятся условия выдачи льготной ипотеки — в интервью MIR24.TV с экспертами.
«Логичный и ожидаемый шаг»
В России вступают в силу обновленные правила по семейной ипотеке. Для многих семей это изменение станет принципиальным. Теперь по льготной программе можно оформить только один ипотечный кредит на одну семью. Речь идет именно о семье как о едином целом, а не об отдельном заемщике. Если раньше супруги могли поэтапно использовать льготу, оформляя ипотеку сначала на одного, а затем на другого, то теперь такой возможности не будет.
«Это решение не появилось на пустом месте. За последние годы семейная ипотека стала самой популярной государственной программой. Она активно использовалась не только для покупки первого жилья, но и для приобретения второй или даже третьей квартиры. В результате льготная ипотека начала работать не как социальная поддержка, а как инструмент для расширения активов. Это усиливало спрос на новостройки и косвенно влияло на рост цен, особенно в крупных городах».
Основная задача новых правил вернуть программе ее первоначальный смысл. Государство хочет, чтобы семейная ипотека помогала семьям решать жилищный вопрос, а не становилась способом инвестирования.
С этой точки зрения ограничение на один кредит выглядит логичным и ожидаемым шагом.
«Для заемщиков здесь есть очевидные минусы. Самый главный из них — необходимость более осознанного выбора, — продолжает разговор София Любимова. — Теперь нельзя купить квартиру «на первое время», рассчитывая позже снова воспользоваться льготой. Семье придется сразу думать на перспективу, учитывать возможное рождение детей, изменение доходов, планы по переезду или расширению жилплощади. Ошибка в выборе объекта может обойтись дороже, чем раньше».
Но есть и плюсы, о которых часто забывают.
«Ограничение количества льготных кредитов снижает перегрев рынка, — подчеркивает эксперт по недвижимости. — Когда спрос становится более спокойным, цены растут медленнее и более предсказуемо. Для семей, которые только планируют покупку, это означает меньше ажиотажа и больше шансов подобрать подходящий вариант без гонки и давления».
Важно отметить: новые правила не действуют задним числом. Все ранее оформленные семейные ипотеки сохраняются и продолжают обслуживаться на прежних условиях. Меняется только порядок выдачи новых кредитов после 1 февраля.
София Любимова напоминает: семейная ипотека никуда не исчезает, но становится более продуманной. В 2026 году выигрывать будут те семьи, которые подходят к покупке не спонтанно, а с четким планом.
В новых условиях особенно важно правильно выбрать объект, застройщика и финансовую модель, потому как второго шанса воспользоваться льготой уже не будет.
Как изменится программа для заемщиков?
«Новые условия исключают возможности «донорской» ипотеки, когда вы не подходите под условия программы (нет детей), но ваш брат или подруга подходит, и вы берете его в созаемщики. Конечно же, это сократит спрос на семейную ипотеку и на покупку недвижимости в целом. Новые правила вводятся для того, чтобы программой могли воспользоваться только нуждающиеся семьи с детьми для собственного проживания, а не как инвестицию/сдачу в аренду. Важно помнить: семейная ипотека создана для роста демографии».
В правила семейной ипотеки вводится принцип «одна семья — одна льготная ипотека». Раньше каждый из супругов мог оформить отдельный льготный кредит, но теперь оба супруга будут обязательно выступать созаемщиками по одному договору, а повторная льготная ипотека для той же семьи станет недоступной.
«Такая мера препятствует злоупотреблениям, в том числе схемам, когда семьи оформляли две льготные ипотеки на одну семью для покупки двух объектов или для инвестиций, а не для решения жилищного вопроса. Сейчас поддержка будет сосредоточена именно на тех, кто реально нуждается в улучшении жилищных условий, а не на спекуляциях. Также единый договор с обоими супругами как созаемщиками упрощает юридическую ответственность и делает оценку рисков по кредиту более однозначной».
Минусы для заемщиков очевидны тем, кто планировал второй льготный кредит, например, на другого супруга или через родственников. После вступления правила в силу такие возможности теряются, и семьи, которые хотели поэтапно улучшать условия жилья через две программы, больше не смогут этого сделать. Это может снизить общий спрос на семейную ипотеку и ограничить гибкость покупок для семей с разными финансовыми стратегиями.
Еще одно следствие изменений — банки будут более строго проверять доход семьи и учитывать участие обоих супругов, что может повысить требования к подаваемым документам и усложнить одобрение в тех случаях, когда один из супругов формально не участвовал ранее в ипотеке, но мог бы усилить платежеспособность.
«Как изменится программа для заемщиков в новом году? Программа сохранит льготные ставки и возможность комбинированной ипотеки (часть по льготной ставке, часть — по рыночной), но теперь с учетом одного льготного кредита на семью. Льготные условия по ипотеке на вторичное жилье остаются (например, в расширенных городах). «Донорские» схемы обхода правил (когда в договор включали третьих лиц) станут недоступны, что делает процесс более честным и направленным на реальные нужды», — отметила Елена Юргенева.
Все эти изменения призваны сохранить социальную направленность семейной ипотеки, предотвратить практику оформления нескольких льготных кредитов на одну семью и обеспечить более справедливое распределение поддержки между нуждающимися семьями, а не между теми, кто раньше умел использовать лазейки и схемы для увеличения объемов льготных займов, подвела итог эксперт.
Рынок новостроек - в состоянии повышенного спроса
По новым правилам супруги обязаны быть созаемщиками по одному кредитному договору. И соответственно, если один из супругов уже брал «Семейную ипотеку», то второй уже не сможет получить свой собственный льготный кредит.
Данная политика проходит в рамках проводимой Центральным Банком политикой по «охлаждению» рынка и борьбой со злоупотреблением со стороны заемщиков. Дело в том, что многие воспользовавшись «лазейкой» в программе, оформляли два разных кредита. Но задача семейной ипотеки — это улучшение жилищных условий для семей с маленькими детьми, а не инвестиции.
«Из-за таких массовых покупок рынок новостроек постоянно находится в состоянии повышенного спроса, что не позволяет никаким образом снизить цены на жилье. Востребованность данной «лазейки» можно наглядно увидеть по статистике продаж в декабре 2025/январе 2026. По имеющимся данным, в декабре произошел значительный всплеск объемов реализации — многие хотят успеть воспользоваться льготной программой по текущим правилам».
Результатом проводимой меры должна стать стабилизация цен на новостройки и более справедливое распределение бюджетных средств, поскольку государство берет на себя разницу между рыночной ставкой по ипотеке и льготной ставкой.
Если же деньги тратятся не по назначению, то бюджет теряет деньги, которые можно было бы направить на адресную помощь нуждающимся в улучшении жилищных условий.
«По всей видимости, это не последние изменения, которые ждут программу семейной ипотеки. Все чаще говорят о том, что процентная ставка должна зависеть от количества детей в семье. Предлагаемая градация ставок при рождении детей: первый ребенок — до 10%, второй ребенок — 6%, третий ребенок — 4%. Такая реформа призвана стимулировать рождение детей», — сказал в интервью MIR24.TV Илья Афанасьев.