Риски пассивного дохода. Чем грозит сдача квартиры в аренду без договора?
В информационном поле появилась новость: сотрудники ФНС планируют проверять безработных жителей столицы на предмет незадекларированной недвижимости и ее сдачи в аренду. Юристы рассказали MIR24.TV, что может привлечь внимание налоговой службы и какие последствия грозят собственникам, если нарушения будут выявлены.
Переводы на банковскую карту – сигнал
Все опрошенные эксперты уверенно заявили, что одних только переводов на банковскую карту недостаточно для предъявления обвинений. Однако это все равно может привлечь внимание ФНС.
«Регулярные переводы одной и той же суммы сами по себе не доказывают сдачу жилья в аренду, но могут стать одним из признаков незадекларированного дохода в совокупности с объявлениями, договором, перепиской и иными сведениями. Налоговая вправе запрашивать у банков информацию в порядке, установленном НК РФ, вызывать лиц для дачи пояснений и использовать другие законные способы проверки».
Кого же могут привлечь в качестве свидетелей?
«ФНС сопоставляет платежи с объявлением, договором и объяснениями сторон; свидетельские показания соседей или консьержа могут дополнять картину, но не заменяют доказательства дохода. Если аренда была скрыта, возможны налог, пени и штраф; точный период взыскания зависит от процедуры и обстоятельств, поэтому универсального ответа «за три года» здесь нет».
Даже если не окажется доказательств получения реальных сумм, их посчитают по усредненной формуле.
«Оперативно поднять банковские выписки налоговой удается не всегда, поэтому чаще запрашивают документы у самого владельца, а если реальные суммы установить не получается, доход оценивают так: 5% от кадастровой стоимости для жилья и 20-30% для коммерческих объектов».
Пени и штрафы
Не стоит забывать о статьях Налогового кодекса РФ, которые называются «Несвоевременная сдача декларации» и «Грубое нарушение правил учета».
«Если доход от аренды не декларировался, могут доначислить налог, пени и штрафы, в том числе по статьям 119 и 122 НК РФ. По общему правилу выездная проверка охватывает три календарных года, предшествующих году ее назначения», – именно о них напоминает Иван Изосимов.
Анна Краевская подчеркивает, что при доказанном умысле период проверки могут увеличить.
«Если нарушение подтвердится, доначисляют НДФЛ по прогрессивной шкале, штраф до 40% от неуплаченной суммы плюс пени, а при сумме неуплаты свыше 2,7 млн рублей за три года наступает уголовная ответственность», – говорит она.
Юристы единодушны во мнении: лучше официально оформить все необходимые документы, чтобы избежать столкновения с ФНС.
«Собственнику стоит заключить письменный договор, фиксировать платежи и выбрать режим налогообложения; прошлые доходы нужно оценивать отдельно, новая регистрация не отменяет прежние обязательства. При сдаче жилого помещения плательщик НПД обычно платит 4% с поступлений от физлица и 6% от организации или ИП при соблюдении условий режима, но сдачу нежилой недвижимости на НПД переводить нельзя», – рекомендует Константин Лучников.
Анна Краевская добавляет, что легализация через самозанятость – самый простой способ. Зарегистрироваться в приложении можно всего за несколько минут, а декларации и взносы не предусмотрены.