«Чем больше детей, тем ниже ставка — но не для всех». Эксперты рассказали, как с 1 октября меняется семейная ипотека в России
С 1 октября Минфин РФ меняет условия семейной ипотеки: ставка и максимальная сумма кредита теперь будут зависеть от количества детей и региона проживания семьи. Программа перестанет быть единой — многодетным семьям предложат кредиты под 2-6%, а для семей с одним ребенком ставка вырастет до 10-12%. Как новые правила изменят рынок недвижимости осенью и кого коснутся самые жесткие фильтры — в эксклюзивном интервью MIR24.TV с экспертами по недвижимости и ипотечному кредитованию.
Семейная ипотека станет адресной
«С 1 октября семейная ипотека перестает быть программой с одинаковыми условиями для всех. Главный принцип новых правил — чем больше семья, тем больше государственная поддержка».
Для многодетных семей возможности в целом расширяются. В большинстве регионов семья с тремя детьми сможет получить до 10 млн рублей под 6%, с четырьмя — под 4%, с пятью и более — под 2%. Для семьи с двумя детьми лимит увеличивается с 6 до 8 млн рублей, но ставка одновременно повышается с 6 до 8%. А для семьи с одним ребенком условия становятся менее льготными: лимит остается прежним — 6 млн рублей, а ставка повышается до 10%.
По словам Аксененко, отдельные параметры установлены для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Там лимиты выше — до 18 млн рублей в зависимости от количества детей.
«На мой взгляд, сама логика дифференциации понятна. Семьи находятся в разных условиях, и единые параметры программы далеко не всегда отражают их реальные потребности. Но следующим шагом стоит посмотреть, насколько новые лимиты соответствуют стоимости жилья в конкретных регионах», — отметил эксперт.
Средняя площадь двухкомнатной квартиры в новых проектах сегодня составляет около 58 квадратных метров. Если взять такую квартиру, то при нынешних ценах она будет стоить примерно 10,7 млн рублей в Новосибирске и Екатеринбурге, около 11,8 млн — в Уфе, 13 млн — в Нижнем Новгороде и более 15 млн — в Казани.
Получается, что даже при первоначальном взносе в 20% семье с двумя детьми в Новосибирске потребуется около 8,5 млн рублей кредита, а в Казани — уже больше 12 млн. При новом льготном лимите в 8 млн разницу семье придется покрывать собственными средствами либо другим кредитом.
«Поэтому я бы не рассматривал нынешнюю настройку программы как окончательную. Делать семейную ипотеку более адресной — это правильное направление, — считает Александр Аксененко. — Но дальше имеет смысл смотреть не только на количество детей, но и на то, сколько в конкретном регионе реально стоит квартира подходящей семье площади».
Смысл программы должен оцениваться очень просто: может ли семья с детьми на этих условиях действительно купить подходящее ей жилье и справляться с ежемесячным платежом.
«Именно с этой точки зрения, на мой взгляд, и нужно оценивать эффективность новых параметров программы после их запуска», — продолжил собеседник.
Для рынка после 1 октября, как отмечает Аксененко, прежде всего ожидается перераспределение спроса, а не резкое движение цен. И это уже видно по крупнейшим агломерациям: за январь-август спрос на новостройки в Москве снизился на 37,2%, тогда как в Подмосковье — только на 8,8%; в Санкт-Петербурге число сделок сократилось на 4%, а в Ленинградской области выросло на 46,4% — покупатели уходят туда, где легче уложиться в бюджет льготной ипотеки.
«Поэтому новые условия семейной ипотеки, скорее всего, усилят переток спроса в более доступные районы и области», — резюмировал в интервью MIR24.TV заместитель председателя комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко.
«С 1 октября рынок недвижимости немного охладеет и связано это будет прежде всего с тем, что основной спрос семей с 1-2 детьми на приобретение жилья пришелся на сентябрь. Напомню, что максимальный срок субсидирования устанавливается 15 лет. Соответственно через 15 лет — при оформлении ипотеки на 25 лет — ее пересчитают по рыночной ставке. Программа наиболее привлекательна и открывает новые возможности для семей с тремя и более детьми. Скорее всего произойдет переключение на вторичный рынок и даже некоторый рост вторичного жилья в пределах 3-4%. Застройщики начнут предлагать новые схемы для привлечения покупателей помимо рассрочки».
От единой льготы — к «лестнице» ставок
На протяжении уже многих месяцев обсуждения вокруг будущего семейной ипотеки строились вокруг дифференциации ставок в зависимости от количества детей, чтобы придать льготе еще больший стимулирующий демографию эффект, при котором именно многодетные семьи будут получать жилищные кредиты на наиболее выгодных условиях. Такой подход позволил бы снизить нагрузку на бюджет, субсидирующий льготные условия в условиях все еще высокой ключевой ставки, которая постепенно снижается, но также обеспечит конкурентную ставку для семей, не отрезав полностью им доступ к льготному кредитованию.
«Программа для семей с одним ребенком будет фактически доведена до околорыночного уровня с учетом заявленных планов по смягчению денежно-кредитной политики в 2027 году, а параллельно на протяжении последнего года наблюдается снижение ставок по кредитам, в том числе ипотечным. Семьи с одним ребенком, по мнению законодателей, не вносят достаточного вклада в решение демографических проблем, потому ставка по таким кредитам вырастет до 10% (12% — в столичных регионах), а также будет установлена «лестница» дифференциации ставки и максимального лимита кредитования в зависимости от количества детей и региона».
Логика изменений понятна: большее количество детей требует приобретения жилья большей площади. Установление прогрессивного показателя и увеличенного лимита в регионах с более дорогой недвижимостью вполне отражают ключевую мотивацию всей программы — улучшение жилищных условий для семей с детьми.
По мнению эксперта, наибольший удар с точки зрения влияния нововведений на возможность получения кредита придется на семьи с одним ребенком. Выдача ипотеки этой категории заемщиков может сократиться в 2-3 раза уже в следующем году, что также ударит и по объему продаж (возможно сокращение на 30-40%), который и так находится на не самых высоких значениях.
«Именно данная категория заемщиков самая массовая в сегменте семейной ипотеки, а также обеспечивала спрос на самые ходовые квартиры (однокомнатные и студии), что не может не отразиться негативно на рынке недвижимости и станет драйвером сдерживания цен, — подчеркивает Исмаил Исмаилов. — Фактором поддержки здесь сможет стать постепенное снижение рыночных ставок, однако реального эффекта можно будет ожидать только при снижении до уровней в 10-12%».
Семьи с двумя детьми по изначальному проекту должны были сохранить прежние условия оформления льготной ипотеки, однако в утвержденном варианте также смогут претендовать только на увеличенную ставку 8% (в столичных регионах — 10%).
Одним из наиболее болезненных нововведений становится ограничение на максимальный срок субсидирования льготной ставки по ипотеке — 15 лет, уточняет эксперт. По истечении этого срока ставка по кредиту будет рыночной, в то время как ранее льгота распространялась на весь срок действия кредита до 30 лет. Учитывая, что средний срок ипотечного кредита в России превышает 25 лет, то установление такого лимита станет серьезным камнем преткновения для многих семей, говорит эксперт, которые вынуждены будут почти половину срока действия кредита платить проценты по рыночной ставке.
«Нужно понимать, что любое повышение ставки отразится на требованиях к потенциальным заемщикам: будет необходимо представить подтверждение дохода, соответствующего величине кредита: для 25-летнего кредита на 6 млн потребуется уровень дохода от 100-120 тысяч рублей, а объем ежемесячных платежей перешагнет планку в 50 тысяч рублей в годы действия льготной ставки, а по прошествии 15 лет станет еще выше», — объясняет детали Исмаил Исмаилов.
В то же время семьи с тремя детьми смогут претендовать на сохранение ставки на уровне 6%, что делает такие кредиты гораздо интереснее и востребованнее, а многодетные семьи смогут претендовать на еще более выгодные условия, чем сейчас, с повышенным лимитом.
Вводится также важное условие получения льготы: хотя бы один ребенок должен быть младше 7 лет.
«Новые условия не являются заградительными, но становятся фильтрами для потенциальных заемщиков, которые все больше будут переходить на рыночные условия получения кредитов, особенно с учетом интереса девелоперов стимулировать спрос через собственные программы субсидирования или рассрочки, — уточнил Исмаил Исмаилов. — Требования к заемщикам и объектам недвижимости будут ужесточаться, а основной ориентир льготного кредитования сосредоточится на поддержке многодетных семей и максимальном таргетировании льгот».
ИЖС вместо квартиры
«Новые условия программы семейной ипотеки начнут применяться к кредитным договорам, заключенным уже с 1 октября 2026 года. Это означает, что единая ставка 6% для всех участников программы перестает действовать. Для многодетных семей условия становятся выгоднее, тогда как для семей с одним или двумя детьми стоимость кредита заметно увеличивается».
Для строительства или завершения строительства частного дома, а также покупки земельного участка с последующим строительством ставка сохранится на уровне 6% вне зависимости от числа детей и региона. Это может сделать ИЖС более привлекательной альтернативой покупке квартиры.
Срок субсидирования ставки для банка ограничат 15 годами, продолжает ипотечный брокер. В отдельных случаях предусмотрена возможность сохранить или снизить ставку до 6% — например, при первоначальном взносе от 50% либо при снижении остатка долга в первый год до 50% от стоимости жилья.
При рождении следующего ребенка ставку можно будет пересмотреть после предоставления подтверждающих документов.
«При выборе объекта семьям потребуется заранее учитывать число и возраст детей, регион покупки, сумму кредита, первоначальный взнос и тип недвижимости», — подытожила в разговоре корреспонденту MIR24.TV Ольга Лисицкая.