Половина срывов сделок случается не из-за цены, а из-за просроченной справки или забытого согласия супруга. Покупатель проверяет квартиру, находит «хвост» — и просит скидку или уходит к другому варианту. Хорошая новость: почти все, что нужно продавцу, собирается за две недели, если знать список заранее. На все актуальные вопросы MIR24.TV ответила кандидат экономических наук, налоговый и юридический консультант Алена Яковлева. В специальном материале — необходимый пакет документов и пошаговый порядок подготовки, чтобы сделка прошла с первого раза.
1. Базовый пакет. Начните с четырех документов. Паспорт собственника, а если владельцев несколько — паспорт каждого, включая созаемщиков по прошлой ипотеке, если таковая была. Выписка из ЕГРН: подтверждает право собственности, показывает обременения, аресты и историю перепродаж; лучше заказывать свежую.
Правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, договор приватизации, свидетельство о наследстве или дарственная — бумага, по которой квартира досталась вам. Техплан или поэтажный план квартиры: нужен, чтобы покупатель сверил планировку, площадь и этажность, любые несовпадения с реальностью — повод для торга.
2. Справки и согласия, о которых забывают чаще всего.
Именно эти документы подводят в самый последний момент. Проверьте их перед сделкой. Справку об отсутствии долгов по ЖКУ — берите за пару дней до сделки, иначе она будет «неактуальной». Адресную справку или справку о зарегистрированных лицах: покупатель убедится, что в квартире нет вписанных, которых придется выписывать через суд.
Еще понадобятся: нотариальное согласие супруга — если квартира куплена в браке, даже если записана только на вас. Согласие родителей и разрешение органов опеки — если доли или жилье принадлежат детям: продажа доли ребенка проходит через нотариуса. Формально разрешение опеки Росреестр не запрашивает, если ребенок не проживает и не зарегистрирован в квартире, но покупатели и банки его почти наверняка попросят — лучше получить заранее.
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — по требованию покупателя, чаще при нотариальной сделке. Согласие банка — если жилье все еще под ипотекой. Уведомление сособственников — если продаете долю в квартире с несколькими собственниками: у них есть преимущественное право покупки.
Забытая бумага из этого списка — типичная причина приостановки регистрации и сдвинутых сроков сделки.
3. Поднимите правоустанавливающие документы и проверьте, все ли собственники в них указаны и нет ли противоречий с выпиской ЕГРН. Закажите свежую выписку из ЕГРН через Госуслуги или МФЦ — она покажет обременения, границы и актуальный кадастровый номер.
Закройте обременения: погасите залог, получите в банке справку о полном погашении кредита и снятии обременения (с 2022 года закладные по умолчанию оформляются в электронной форме, бумажный документ нужен редко), разберитесь с долгами по ЖКУ и налогам на квартиру.
Соберите справки и согласия под вашу ситуацию: супруг, дети, доли, зарегистрированные лица. Документы с ограниченным сроком действия оставьте напоследок. Подготовьте проект договора купли-продажи и выберите способ расчетов: аккредитив, ячейка или сервис безопасных расчетов банка.
Запишитесь в МФЦ или подайте документы на регистрацию в Росреестр. Госпошлину за регистрацию перехода права платит покупатель: 4 000 рублей, если кадастровая стоимость квартиры до 20 млн ₽; если выше — 0,02% от кадастровой стоимости (но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 тыс. рублей), а при одновременной постановке на кадастровый учет — 6 000 рублей.
4. Подача в МФЦ: что берем на регистрацию? В назначенный день понадобятся паспорта всех участников, договор в трех экземплярах, согласия и разрешения из списка выше, выписка из ЕГРН и квитанция о пошлине (ее готовит покупатель).
Регистрация обычно занимает до девяти рабочих дней при подаче через МФЦ (семь — при подаче напрямую в Росреестр, пять — по нотариальной сделке). Если ее приостанавливают, не паникуйте: уточните причину у регистратора и донесите недостающее — чаще всего речь о забытой справке или неправильно оформленном согласии.
С 2026 года приостановку регистрации можно обжаловать во внесудебном порядке — через апелляционную комиссию на Госуслугах или сайте Росреестра.
5. Ошибки, которые разваливают сделку. Просроченная выписка или справка: покупатель просит обновить, а сроки регистрации уже горят. Неоплаченные счета за квартиру, всплывшие в последний момент, — вычитаются из цены или отменяют встречу.
Перепланировка без согласования: либо узаконьте заранее, либо честно покажите покупателю, иначе вскроется при проверке; устное обещание вместо письменного согласия супруга — без нотариуса оно ничего не стоит.
Сделка по доверенности с ограниченным сроком, который истекает раньше даты регистрации.
6. Коротко: вопросы, которые задают чаще всего.
«Нужен ли техпаспорт в 2026 году? Для регистрации — нет, Росреестр запрашивает сведения сам. Но покупатели и банки его просят: держите под рукой техплан или свежую выписку из ЕГРН с планом квартиры. Сколько действует выписка из ЕГРН? Формально бессрочно — она фиксирует состояние на дату запроса. На практике покупатели берут не старше месяца. С 2026 года в выписках появились новые сведения, например, о членах семьи собственника, имевших право пользования жильем на момент приватизации. Когда без нотариуса не обойтись? При долях, сделках с детьми и ипотеке с участием несовершеннолетних. Можно ли продать квартиру без справки о долгах? Можно, но покупатель почти наверняка ее запросит — лучше подготовиться. А что с налогом с продажи? С 2025 года НДФЛ считается по прогрессивной шкале: 13% — с дохода до 2,4 млн ₽ и 15% — с суммы выше. Если владели квартирой больше минимального срока (обычно 5 лет, для единственного жилья — 3 года), налога не будет. Декларацию подают до 30 апреля следующего год».
С 1 июля 2026 года регистрацию можно пройти дистанционно — по биометрии через Госуслуги и Госключ, без электронной подписи и визита в МФЦ. Участие добровольное: по старинке, через МФЦ, по-прежнему работает.