Цены на недвижимость выросли во всех регионах России, кроме Москвы. Почему так произошло, телеканалу «МИР 24» рассказал руководитель агентства недвижимости Александр Саяпин.
- По итогам первого квартала недвижимость в большинстве регионов России подорожала почти на 5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такой рост наблюдался примерно 8 лет назад. В чем причина? Как на цены повлиял коронавирус?
Александр Саяпин: Когда эта история только-только началась, у нас был небольшой скачок валюты – доллар подскочил до 70 с лишним рублей. Как и в 2014 году, люди побежали сохранять деньги и покупать недвижимость. Был период 1,5-2 месяца, когда цены подскочили процентов на 15. Потом цены притормозили и начали стабилизироваться: они не стали падать, остались на уровне, уже не было такого дикого ажиотажа.
Я думаю, этот рост наблюдает статистика и выдает нам в показателях. Объективных причин для роста сейчас нет.
- Сильнее всего жилье подорожало в Петербурге – на 11%. Как это объяснить?
Александр Саяпин: Я думаю, это связано с тем, что было очень много новостроек. Застройщикам сейчас пришлось сложнее: у них не до конца отработаны механизмы с эксроу-счетами. Если брать по Московской области, из 600 компаний 200-300 разорились. Думаю, примерно такая же картина в Петербурге. Второй момент: очень много не приехало рабочей силы, людей, которые работают на стройках. Из-за коронавируса они просто не смогли приехать, и выросли цены на себестоимость работ.
Из-за того же скачка валюты почему-то цены на стройматериалы выросли не на 7-10%, а на 15-20% – все это ударило по застройщикам. Петербургский рынок процентов на 60 состоит из новостроек, думаю, это отразилось на всей картине в целом.
- Почему цены на недвижимость в Москве даже немного откатились назад?
Александр Саяпин: Что упали цены на продажу в Москве, я сказать не могу: либо они остались на уровне, либо 1-2% коррекции. Очень сильно в Москве цены упали на аренду – на 15-20%. Если рассуждать о коррекции цены в Москве, я думаю, это связано с тем, что у нас много приезжей рабочей силы. Из-за пандемии люди уехали, это отразилось на общем фоне: если люди раньше планировали купить здесь квартиру, жить, развиваться, работать, то сейчас они вынуждены на полгода и больше уехать домой. Планы изменились, спрос упал. В Москве миграция рабочей силы намного больше, чем по всей России.
- Как изменились цены по сегментам жилья?
Александр Саяпин: Недавно мы разбирали тему по элитному жилью в Москве. Цены не просели ни на грамм вообще. Мы это объясняли тем, что у людей по несколько квартир, очень много ресурсов финансовых, и они не горят желанием скинуть объекты, как в бизнес-классе или экономе. Там цены могут стоять по 3-5 лет: квартира может не продаваться, не сдаваться, но цена на нее будет стоять.
В эконом-сегменте немножко другая ситуация, обособленная какими-то событиями: расширение жилплощади, рождение детей, переезд родственников, проблемы на работе. Люди вынуждены менять жилищные условия и адаптироваться к текущей ситуации. Если цены падают, то они продают дешевле.
- Насколько сильно отличаются цены в новостройках и на вторичном рынке?
Александр Саяпин: Нельзя сказать точную цифру, потому что все индивидуально: разные дома, разные площади, разная инфраструктура. Если брать среднюю температуру по больнице, то процентов на 20-30 новостройки дороже, учитывая, что они продаются без отделки.
- Что будет с ценами на столичную недвижимость дальше? Когда наступит самый выгодный момент для приобретения жилья?
Александр Саяпин: Думаю, что самый выгодный момент сейчас, потому что новостройки немножко приостановились в строительстве. Это внесет некий баланс по спросу и предложению. Я планирую, что цены с сентября начнут расти. Но есть одна поправка на ситуацию с вирусом. Если пойдет вторая волна в сентябре, то цены опять упадут, потому что будет увеличиваться безработица, ситуация будет ухудшаться. Если мы это перескочим, и все будет нормально, как планирует наше государство, тогда цены пойдут вверх, и самый выгодный момент сейчас.
- Может ли в России появиться тренд на арендное жилье вместо ипотечного?
Александр Саяпин: Тренд на аренду жилья наблюдается. 1-2% людей в год потихонечку приходят к арендному жилью, а не к собственному. Но у нас есть другие особенности: мы тяготеем больше к стабильности из-за того, что у нас не так развита правовая система, особенно в аренде. Люди стремятся получить свой угол. Очень много молодежи покупают квартиру, сдают ее и снимают где-то ближе к работе или родителям. У нас такой тренд.
Те, кто постарше (за 35-40 лет), тяготеют к своему углу. У нас много клиентов, которые говорят, что устали снимать, что снимали последние 10-12 лет, постоянно выгоняют из квартиры по непредвиденным ситуациям: сын женился или плохая ситуация на работе, решили квартиру продать, переехать. Люди от этого страдают, хотя являются идеальными арендаторами – вовремя платят, за квартирой следят и все хорошо. Они говорят, что устали от нестабильности и склонны к покупке своего жилья.
С точки зрения выгоды мы считали аренду и покупку. Пока в долгосрочной перспективе, если брать 10-12 лет, ипотека выгоднее, потому что при аренде есть небольшой финансовый профит, но он не покрывает инфляцию. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, это немного выгоднее, чем аренда.
- Какие факторы сейчас сильнее всего влияют на стоимость квартиры?
Александр Саяпин: Есть три самых главных фактора, которые влияют на стоимость жилья: локация, локация и еще раз локация. Второй фактор – само качество строения. Если не панельный, а хороший кирпичный дом, это тоже учитывается. Сам класс дома, парковка, машиноместа, окружение, соседи. И отделка – бывают квартиры в бетоне, бывают с хорошей качественной отделкой. Как ни странно, сейчас люди стали это учитывать. Раньше, какая бы дорогая отделка ни была, она привносит сумму повышения стоимости квартиры процентов на 10-15. Мы никогда отделку не учитывали. Но сейчас люди смотрят на отделку, подбирают по своему вкусу, отделка начинает расти в цене.
Читайте также:
Подробнее в сюжете: Гости эфира
