В начале августа стоимость вторичной недвижимости в крупных российских городах практически не изменилась по сравнению с предыдущим месяцем. По данным ЦИАН, средняя цена вторички составила 78 тыс. руб. за кв. м, что на 5,6% выше прошлого года. Как говорят аналитики, такая ситуация на рынке сохранится до осени. При этом выросли цены на новостройки. Согласно тому же ЦИАН, в городах-миллионниках за год новые квартиры подорожали на 8,1%. Сейчас их средняя стоимость составляет примерно 76,5 тыс. руб. за 1 кв. м.
В начале режима самоизоляции эксперты пессимистично предрекали застройщикам разорение и незавершенные стройки. Впрочем, глобального обвала рынка жилья все же не произошло.
Самое серьезное падение было зафиксировано в апреле (на 36,5%) и мае (24,4%). «Несмотря на то, что большинство девелоперов оперативно перешли в онлайн, закрытие офисов продаж, отделений МФЦ, а также перебои в работе Росреестра, дали о себе знать, – говорит Андрея Колочинский, управляющий партнер девелоперской компании «ВекторСтройФинанс». – Для покупателей жилья, большинство из которых приобретает квартиру один раз в жизни, личный контакт с продавцом – очень важный момент, и никакие онлайн сервисы не смогут это изменить. Поэтому пока действовали ограничения, на сделки выходили только те, кто ранее уже побывал на объекте и очно познакомился с новостройкой».
Март 2020-го для застройщика был нетипично активный. Благодаря этому, итоги первого квартала радовали. «В апреле количество сделок с новостройками в границах старой Москвы сократилось примерно на 45% в годовом выражении – было зарегистрировано 2 811 ДДУ против 5 198 в апреле 2019 г., – приводит данные Андрей Колчинский. – Тренд на снижение продолжился и в мае. Традиционные майские праздники только усугубили и без того низкую деловую активность. В итоге в мае в границах старой Москвы было зарегистрировано всего 2 178 ДДУ против 3 937 ДДУ в мае 2019 г.».
Весной настроение потребителей было хуже некуда. Рынок недвижимости замер. Ситуацию усугубляли прогнозы аналитиков о резком падении ВВП, экономическом кризисе и массовой безработице. Люди выбирали не тратить сбережения на крупные покупки, а сохранить деньги на черный день. Подогреть спрос могли бы скидки и снижение цен, но лишь единицы смогли это себе позвонить. Помимо убытков от падения продаж, строительные компании столкнулись с расходами на консервацию строек и строительной техники на время карантина. К тому же приходится нести дополнительные затраты на покупку средств защиты и тестов на covid-19.
По данным Росстата 60 регионов России показали снижение объемов ввода жилья на 11,4%. И это несмотря на то, что в половине российских субъектов строительство не приостанавливалось. Самой сложной для девелоперов ситуация была в Москве, где стройки были остановлены на несколько недель. Но, как уверяют столичные власти, к началу августа застройщики вышли на 95% от прежних «докоронавирсуных» мощностей.
Компания «ВекторСтройФинанс», которая в Москве реализует масштабный проект жилого комплекса, останавливала работы на четыре недели. Андрей Колочинский уверяет, что месячный перерыв в контексте девелоперского цикла проекта, который в среднем составляет 3 года, не столь критичен. Тем не менее, он не мог не сказаться на темпах строительства – ожидаемо в текущих проектах будут сдвигаться сроки. «Нам повезло, что мы смогли вернуться к работам в достаточно благоприятный период времени. Летом можно быстро легко возобновить и наверстать отставание по всем видам работ, технологически это не составляет труда. К тому же властями было принято решение временно освободить застройщиков от уплаты штрафных санкций за несвоевременный ввод объектов. Это тоже плюс».
Самой важной и эффективной мерой поддержки отрасли со стороны государства, по единогласному мнению, девелоперов, стала программа ипотечного кредитования жилья в новостройках со ставкой 6,5%. Таких процентных ставок для заемщиков в России не было никогда. Спрос на недвижимость восстанавливается. Несмотря на потребительскую неуверенность, заявок на льготную ипотеку много, ведь получить такой кредит можно только до 1 ноября 2020 года.
«Кроме льготной ипотеки, чтобы снизить финансовую нагрузку на застройщиков, государство предложило субсидировать кредиты компаниям, перешедшим на новую схему финансирования с использованием счетов эскороу, – говорит Андрей Колочинский. – Но надо отметить, что девелоперов, которые могут воспользоваться такой помощью, не так много – большая часть новостроек в Москве по-прежнему реализуется по старым правилам и доля ДДУ с эскроу—счетами пока что не превышает 40%».
Обвал продаж в апреле и мае тем не менее не привел к падению цен на первичное жилье. Даже когда стройки были приостановлены, цены продолжали расти. По данным специалистов «ВекторСтройФинанса», по итогам первого полугодия средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек массового сегмента в Москве выросла на 4% и составила 180 000 руб. Похожая ситуация сложилась и на рынке элитных новостроек, где «квадрат» с начала года подорожал на 7,3% – до 259 тысяч рублей.
В июне, после снятия большинства ограничений, ситуация стала налаживаться. Рынок оживился. Сработал эффект отложенного спроса. На сделки вышли те, кто не смог купить жилье во время карантина. Так, в Москве, за первый летний месяц было заключено на 50% больше ДДУ, чем в мае. Правда в июле активность покупателей пошла на спад.
Как утверждают аналитики, на рынке недвижимости России сейчас уникальная ситуация: в половине крупнейших городов страны новостройки стоят дороже готового жилья. Обычно, все наоборот. Сложившееся положение эксперты объясняют, с одной стороны, сезоном отпусков, с другой – отсутствием мер господдержки рынка вторичного жилья. Ожидается, что ситуация может измениться после 1 ноября, когда закончится программа субсидирования ипотечных ставок. А вот вырастут ли при этом цены?
Продавцы ждут сентябрь. На начало сезона возлагают надежды на восстановление предложения и активизацию спроса. И до этого времени вряд ли цены будут снижаться. Однако, многие аналитики предполагают, что стоимость вторички скорее всего упадет на 10-15%.
Что касается новостроек, то при хорошем сценарии развития событий цены на столичные новостройки могут вырасти на 7-10% по итогам года. «При благоприятном прогнозе цены на новостройки будут расти за счет продолжающегося перехода на эскроу-счета и инфляции, – предполагает Андрея Колочинский, управляющий партнер девелоперской компании «ВекторСтройФинанс». – В случае падения продаж застройщики не станут заметно повышать цены, но и массового снижения или существенных скидок ожидать не стоит. Есть опасения, что отложенный спрос может вскоре исчерпать себя. Но если к концу года экономическая ситуация изменится, и обозначится рост доходов населения, при условии снижающейся ипотечной ставки, объемы продаж новостроек могут приблизиться к докризисным. Однако, вторая волна коронавируса может внести корректировки. Если опять введут ограничения, стагнация повторится».
Однозначно, серьезного скачка цен на недвижимость в ближайшем будущем не предвидится. Для этого нет главного – потребительской уверенности у россиян.