Как грамотно переоформить недвижимость на родственника?

Время от времени люди по разным причинам задаются вопросом, как передать квартиру, дом или долю в них внутри семьи. Это достаточно распространенная жизненная ситуация, в которой важно все сделать грамотно. Как оформить передачу недвижимости, чтобы все остались довольны, в интервью MIR24.TV рассказала адвокат Виктория Шабанова.

«Наиболее распространенный способ – это договор дарения, – говорит юрист. – Дарение – одна из самых распространенных форм договора между родственниками. Договор дарения можно оформить как в простой письменной форме, так и у нотариуса. Плюсы договора дарения в том, что, если человек является близким родственником, то он будет освобожден от уплаты налогов. А вот всем остальным придется заплатить государству 13% от стоимости подаренной недвижимости. Кто считается близким родственником? Это дети, родители и полнородные братья и сестры».

Также, по словам Виктории Шабановой, внутри семьи часто продают недвижимость, но проблема в том, что некоторые договоры купли-продажи могут попасть под прицел налоговой. Ведь часто родственники лишь фиктивно заключают такие договоры, в реальности не передавая друг другу недвижимость. То есть сделка регистрируется, но по факту никаких изменений за собой не несет. Такие действия являются незаконными. И если налоговая выявит нарушение, то сделка будет признана недействительной.

Совершая такие фиктивные договоры купли-продажи, близкие родственники планируют «вернуть» деньги, которые они не тратили, а точнее – получить часть государственных средств в виде налогового вычета. Для того чтобы такого рода сделок не возникало, государство поставило запрет на получение налогового вычета за сделки купли-продажи недвижимости между родственниками.

Но при этом, если продажа реальная, то налоговый вычет законно может получить супруг или супруга покупателя, ведь он (или она) не является близким родственником продавца. Так можно поступить, если квартира совместно приобретается супругами, находящимися в браке.

«Все это касается и долевой недвижимости. Любую долю можно подарить родственнику, а вот с продажей могут возникнуть сложности. Ведь если в квартире несколько собственников, то продать долю, не предлагая ее тем, кто уже в собственности, не получится. Ведь по закону у тех, кто уже является собственником доли в доме или в квартире, существует приоритетное право покупки», – объясняет эксперт.

Часто, совершая договоры купли-продажи, родственники занижают стоимость недвижимого имущества с целью уменьшить сумму имущественного налога. Это также является нарушением и может привлечь внимание налоговой, отмечает адвокат.

Дарственная или завещание

Что выбрать при передаче недвижимости?

«Иногда возникают вопросы, как передать супругу или супруге имущество, да так, чтобы оно не считалось совместно нажитым? Самый простой вариант – это подарок, но подарить второй половинке общую недвижимость, приобретенную в браке, нельзя. Можно подарить свою долю в общей квартире или же недвижимость, которая была приобретена до брака или подарена супругу-дарителю», – рассказывает Шабанова.

Если имущество совместно нажитое, то в случае, если супруги заключат между собой договор дарения, статус купленного в браке оно теряет. Например, в случае развода отсудить такое имущество уже не получится, так как согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации такое имущество будет считаться личным имуществом, объясняет адвокат.

«Если имущество находится в совместной собственности супругов, то для заключения договора дарения в отношении такого имущества потребуется установить режим долевой или раздельной собственности. Для этого супруги вправе заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества», – говорит эксперт.

Но и тут есть определенные ограничения, отмечает Шабанова. «Если даритель в дальнейшем будет проходить процедуру банкротства, то такую сделку (договор дарения) в течение трех лет смогут оспорить кредиторы, ведь будет считаться, что кто-то намеренно избавляется от имущества путем заключения договора дарения», – рассказывает адвокат.

Но если договор дарения между супругами был заключен за три года до возникновения задолженности, и если фактически имущество перешло второму супругу, то по закону о банкротстве признать такой договор дарения недействительной сделкой и, соответственно, вернуть спорное кредиторам будет сложно.

«Если один из супругов занимается предпринимательской деятельностью с повышенной степенью риска (например, деятельностью в сфере рынка ценных бумаг, микрозаймами и прочим), то он может заранее, то есть до получения инвестирования, передать ликвидное имущество своему супругу по договору дарения, тем самым снизив риск возможного обращения взыскания на данное имущество в будущем», – объясняет эксперт.

Заключая рисковую сделку, предприниматель должен осознавать, что в будущем могут возникнуть обстоятельства, при которых он не сможет надлежащим образом исполнять свои обязательства по такой сделке, что приведет к возникновению задолженности. И уже здесь, на этапе заключения такой сделки, предприниматель может подарить свои активы супругу, исключив риск обращения на них взыскания в будущем, говорит Шабанова.

«Но несмотря на то, что есть несколько способов передачи недвижимого имущества родственникам или супругам, перед совершением сделки я все равно рекомендую обратиться за помощью к юристу, что избежать неловких ситуаций в дальнейшем», – заключила адвокат.