Почему «эффект Долиной» не спасает? Покупатели квартир массово проигрывают суды
Несмотря на громкое решение Верховного суда по делу Ларисы Долиной, судебная практика по оспариванию сделок с жильем практически не изменилась. Суды в большинстве случаев встают на сторону продавцов, а покупатели, даже выиграв процесс, часто получают разрушенное жилье. Юристы констатируют: полностью застраховаться от подобных рисков на вторичном рынке пока нельзя, пишут «Известия».
Семья Шунковых, где глава — действующий офицер, в начале 2024 года купила четырехкомнатную квартиру в Монино за 10,5 млн рублей. Продавец, бывший военный, располагал к себе: показывал фото внуков, рассказывал о бизнесе. Сделку оформили через банковскую ячейку, а на следующий день продавец исчез и перестал выходить на связь. Покупатели узнали, что против него возбуждено уголовное дело о мошенничестве, но квартиру он освобождать не собирается. Еще один покупатель, Дмитрий Петяев, в 2023 году взял ипотеку на 15 млн рублей. Он проиграл все три инстанции: квартиру отобрали, деньги продавец не вернул, а Дмитрий остался с долгом на 17 лет. Елизавета Дианова продала единственное жилье, чтобы переехать ближе к работе. Она проиграла суды и уже четвертый год снимает квартиру. В решении суда указано, что у продавца «отсутствовала воля», а на ссылки на дело Долиной в апелляции просто не отреагировали.
В инициативной группе пострадавших из 200 человек только четверым удалось признать право собственности. Но и тут не все гладко. Одна из победительниц, Анна Савкина, получила квартиру с вырванной проводкой и дырой в полу, а бывшая владелица заявила: «Радуйтесь, что я оставила стены». Позже из-за замыкания едва не случился пожар. Другая покупательница, Нино Цитлидзе, столкнулась с поджогом прямо во время передачи квартиры. Продавец сказала, что сожгла жилье, чтобы «новой владелице не досталось». Квартира выгорела, страховка выплаты не дала.
Все пострадавшие утверждают: защититься от «схемы Долиной» почти невозможно. Изначально дело Долиной рассматривалось по статьям о заблуждении и обмане (178 и 179 ГК). Однако сейчас продавцы и их юристы массово используют статью 177 — о неспособности человека понимать свои действия. И суды охотно идут на это, даже если покупатели заранее проводят экспертизу дееспособности продавца. Суды ее просто игнорируют.
Семья Котковых заплатила 45 тыс. рублей за экспертизу, подтверждающую, что продавец был в адекватном состоянии. Суд это не принял во внимание и уже в январе 2026 года признал сделку недействительной. Вернуть деньги невозможно — продавец к тому моменту объявил о банкротстве.
Юристы советуют не отказываться от вторичного рынка, но быть начеку. Тревожные звоночки: большая скидка, спешка, расчеты наличными, постоянные звонки «советчиков» продавцу, невнятные объяснения, зачем продается жилье. Эксперты рекомендуют снимать процесс на видео и собирать все возможные документы, но даже это не дает гарантий — судья может назначить «ретроспективную» экспертизу.
Судебные тяжбы длятся годами, а расходы на адвокатов и экспертизы переваливают за миллион рублей. Если суд все же решит вернуть деньги, юристы советуют тут же просить арестовать счета продавца, иначе денег можно не увидеть.
Главная же претензия к системе — суды по-разному трактуют статьи Гражданского кодекса. По мнению экспертов, не нужны новые законы: достаточно обеспечить единообразное применение уже существующих норм, чтобы квартиры не возвращали продавцам просто из-за факта мошенничества третьих лиц, без изучения всех обстоятельств.