Дом за 500 тысяч евро и вечный ремонт: чем жертвуют иностранцы ради ипотеки

C 1 июля 2018 года, в  соответствии с указом, подписанным Владимиром Путиным, в России появится электронная ипотечная закладная, которая обеспечит переход от бумажного оборота к электронному. Данная мера направлена на то, чтобы снизить процентные ставки по ипотечным кредитам для россиян. Наши сограждане при обсуждении ипотечного вопроса продолжают апеллировать к низким процентным ставкам за рубежом. Корреспондент «МИР 24» узнала, как выдают ипотеку за границей, а также довольны ли условиями местные жители, и чем им приходится жертвовать, чтобы погасить задолженность перед банком.

США

Система ипотечного кредитования в Соединенных Штатах Америки наиболее приближена к российской, особенно если сравнивать со Старым Светом. В США так же, как и в России, гражданин приходит в банк, получает одобрение на кредит и покупает жилье. Те, кто стоял у истоков российской ипотеки, с самого начала считали, что американская модель более эффективна.

До 2008 года взять ипотеку в Штатах было до смешного просто: нужно было заполнить заявление. Никаких справок с работы, даже постоянный доход не был необходимостью, как и первоначальный взнос. Американцы не боятся долгих кредитов, поэтому займ на 30 лет – в порядке вещей, хотя в первые десять лет гражданин оплачивает только проценты и лишь потом – тело кредита. Столь мягкие условия привели к проблемам в компаниях по рефинансированию, что и создало предпосылки для экономического кризиса.

На сегодняшний день американцы предпочитают ипотеку с фиксированной процентной ставкой – то есть той, которая остается неизменной в течение всего срока выплаты. Чтобы стать заемщиком, надо быть не моложе 25 лет, но не старше 75. После кризиса банки стали учитывать как доход клиента, так и личные накопления – например, пенсионные, дивиденды и доход от арендной платы. Однако несмотря на все это, американцы все равно почти не получают отказов из-за высокой конкуренции банков. Средняя фиксированная ставка по кредиту на 30 лет сегодня оставляет 3,72%, а размер первоначального взноса может быть в пределах 10-50%. Некоторые банки до сих пор не требуют первоначального взноса.

Американцы известны своей мобильностью, они часто переезжают из штата в штат, поэтому одинокие люди редко берут на себя долговые обязательства. По той же причине гораздо реже берут кредиты на квартиры, чем на дома. Американцев активно предупреждают, что ипотеку следует брать тогда, когда планируешь жить в доме в течение длительного времени, потому что так дешевле.

Многие американцы предпочитают пользоваться услугами ипотечных брокеров, задача которых заключается в том, чтобы добиться наилучшего предложения со стороны банка, опять же из-за высокой конкуренции с банками можно торговаться.

ГЕРМАНИЯ

В Германии можно взять ипотеку по двум схемам: по стандартной ипотечной ставке около 1,9% или по модели накопления и кредитования строительных сберегательных касс.

В первом случае нужно внести первоначальный взнос не менее 20%, а ежемесячный платеж должен быть не более 35% от дохода семьи. При этом доход заемщика должен быть не менее 20 тысяч евро в год. Банки с одной стороны не хотят рисковать сами, а с другой – ввергать клиентов в долговую яму. Максимальный срок кредита в данном случае составляет 20 лет. Но в некоторых случаях можно взять кредит и на 30 лет, тогда в течение 10 лет платятся проценты, а остальные 20 – тело кредита. Если раньше немцы предпочитали покупать дома, то в последнее время перевес в сторону квартир. Молодые люди больше не хотят жить за городом, как их родители.

«Сегодня молодые немцы все чаще предпочитают квартиры, а не дома, потому что хотят жить ближе к центру города. Дома подразумевают то, что ты живешь за городом, а это значит больше расходов на содержание автомобиля или общественный транспорт.  Дома берут, когда появляются дети, а это в Германии не раньше 30-35 лет сейчас, если говорить про города, в деревнях чуть раньше – 28-30. Когда немцы берут ипотеку, они предпочитают займ надолго, лучше лет на 30. Они даже не всегда уверены, что доживут до окончания выплат или не переедут в дом престарелых. Если это случается раньше погашения кредита, то дети могут решать, что делать с жильем – возвращать обратно банку или выплатить сумму до конца и стать собственником», – рассказал гражданин Германии Йоханс.

Сберегательные кассы работают по такому принципу: вкладчик в течение определенного времени (не менее 24 месяцев) копит 50% от предполагаемой стоимости жилья. На эту сумму ежегодно начисляются 2-3%, а также ежегодная премия от государства, специальные взносы обязан переводить и работодатель вкладчика. Когда на счету накапливается нужная сумма, гражданин получает кредит под 2% годовых. Никакой залог в данном случае не нужен, а оставшуюся сумму заемщик может выплачивать в течение следующих 10-25 лет.

Кстати, очень часто говорят о высокой стоимости содержания жилья в Германии. Однако дополнительные расходы не так уж велики. Налог на недвижимость составляет 3,5% от стоимости объекта, нотариальные расходы – около 1% стоимости сделки, ежегодный налог на жилье и землю 0,5 – 1,5 % от стоимости собственности.  Страховка недвижимости в год – 200-500 евро. Если же жилье сдается в аренду, то все эти расходы оплачивает арендатор, включая коммунальные услуги.

НИДЕРЛАНДЫ

Стоимость недвижимости в Королевстве постоянно растет, поэтому жители предпочитают покупать дома, реже квартиры, хотя бы из-за инвестиционной привлекательности. Гражданину, купившему жилье в ипотеку, выгодно его сдавать, так как по местным законам хозяин объекта может ежегодно повышать стоимость арендной платы, как минимум, на 7% в год. Для этого не надо перезаключать договор, как, например, в России.

Процентная ставка обычно составляет 4-6% годовых, а выплаты растягиваются на 30 лет, но если жилье не очень дорогое, голландцы предпочитают гасить кредиты досрочно. Минимальный первоначальный взнос составляет порядка 30%, хотя местные жители, и даже экспаты, уверяют, что можно взять жилье без первоначального взноса, если грамотно торговаться с банками.

«Я переехала из России в Голландию 15 лет назад вместе с мужем, по рабочему приглашению. После того как нам оформили ВНЖ, мы занялись покупкой дома. Приходилось очень много торговаться с разными банками, в результате мы смогли взять дом без первоначального взноса. Более того торговаться нужно и о процентной ставке, мне казалось, что на тот момент я добилась очень низкой ставки, хотя сейчас, зная все тонкости, я бы сторговалась на еще более выгодные условия», – говорит Наталья.

Граждане Нидерландов все еще предпочитают покупать дома: среднее количество детей в семье – трое, поэтому и апартаменты застройщики чаще всего делают двухэтажными. Вообще представить голландскую квартиру площадью меньше 70 квадратных метров сложно, если речь идет не об Амстердаме. Средняя цена трехкомнатного дома в регионе составляет 200 тысяч евро, он будет уже отремонтирован, оборудован кухней и ванной и даже обставлен мебелью, поэтому оставлять или менять интерьер – это дело вкуса, а не необходимости. Большие дома с пятью комнатами стоят порядка 500 тысяч евро и продаются почти без ремонта.

Многие голландцы, решившие жилищный вопрос в пользу дорогого дома, предпочитают делать ремонт самостоятельно, так как ремонт ванны стоит, например, порядка 30 тысяч евро. Некоторые тратят на это годы.

«Мы уже в течение полутора лет каждые выходные с девушкой занимаемся ремонтом дома. Это очень сильно поменяло наши отношения, поскольку мы никогда раньше не проводили столько времени вместе. Теперь если мы выходим вместе куда-то с друзьями, стараемся не пересекаться, чтобы отдохнуть друг от друга», – говорит Марсель.

Есть и случаи, когда граждане продают дом, который еще находится в залоге у банка, чтобы обзавестись новым или даже построить самостоятельно.

«Сейчас мы продаем дом за 350 тысяч евро, он еще находится в залоге у банка. И будем брать землю, чтобы построить новый дом. Он будет больше и дороже. Мы с женой работаем и хорошо зарабатываем, пока что у нас нет детей, и это для нас некий новый вызов. Нам нравится достигать чего-то вместе», – рассказывает Барт.

ИСПАНИЯ

Многие россияне любят Южную Европу и интересуются, как обстоят там дела с покупкой жилья там. Чтобы получить ипотечный кредит, который покрывает 100% стоимости, нужно приобретать арестованные объекты, на балансе банка и продаваемые по сниженным ценам. Для того чтобы получить такой кредит необходимо показать чистую кредитную историю, сведения о доходах за последние шесть лет для индивидуальных предпринимателей и трудовой договор для наемных рабочих. Так же как и в многих других европейских странах, выплаты должны быть не более 30% от зарплаты, а возраст заемщика – от 18 до 80 лет.

До кризиса 2008 года купить недвижимость было еще проще, тогда банки выдавали 110% стоимости недвижимости – то есть даже гасили налоги на покупку дома или квартиры.

ДАНИЯ

Упомянуть о Дании стоит, хотя бы потому, что там произошел уникальный случай – ипотечные заемщики стали получать деньги от банка.

Гражданин Дании Ханс-Петер Кристенсен 11 лет назад взял ипотеку, а в последнем квартале 2016 года сам получил от банка 249 датских крон. Все потому что ипотека была оформлена под плавающие проценты, а ставка на конец 2015 года по его кредиту составила -0,0562%.

В  2012 году Центробанк Дании впервые установил отрицательные процентные ставки. В 2015 году отрицательные процентные ставки были запущены в Швеции и Швейцарии. Не отстает и Азия, в Японии банк с помощью отрицательных ставок стимулирует экономику.

Екатерина Дегтерева