«Ключевой риск для заемщика». Могут ли при неофициальной сдаче квартиры в аренду лишить льготной ипотеки?
Жителя Москвы лишили льготной ипотеки за сдачу квартиры в аренду. В 2024 году мужчина приобрел двухкомнатную квартиру по ставке 6 процентов на 30 лет, сообщает Mash. Позже стал ее сдавать квартиранке за 40 тысяч рублей, но уже спустя некоторое время повысил цену на 10 тысяч в месяц. Девушка не растерялась, и на отказ оставить сумму прежней заявила в банк и в налоговую службу. Ведомства зафиксировали нарушение: по условиям договора сдавать заемное жилье без уведомления банка не разрешалось. Москвичу предложили погасить ипотеку за 14 дней по льготной ставке или оставить прежние условия, но по другой ставке — 22 процента. Мужчина выбрал второй вариант. В итоге к ежемесячному платежу прибавится 120 тысяч рублей, а к сумме кредита — 55 миллионов рублей, еще будут начислены проценты в размере 9,5 миллиона рублей и штраф. В данный момент житель Москвы ищет адвоката, чтобы оспорить решение. MIR24.TV поговорил с экспертами о том, как согласовать аренду ипотечной квартиры с банком, чтобы не лишиться льготных условий.
«Главная стратегия — заранее согласовать сдачу квартиры»
Сейчас сдача квартиры, находящейся в ипотеке, включая льготную, формально не запрещена законом, однако практически всегда регулируется условиями кредитного договора с банком. Поскольку до полного погашения кредита квартира находится в залоге у кредитора, заемщик обязан использовать ее в соответствии с согласованными условиями.
В большинстве ипотечных договоров прямо указано, что сдача в аренду допускается только с письменного согласия банка.
«С точки зрения банков, это вопрос управления залоговыми и финансовыми рисками. Когда квартира используется для аренды, то повышается вероятность ее более интенсивного износа, а также возникают юридические сложности в случае взыскания. Многие ипотечные продукты, особенно льготные, изначально рассчитаны на улучшение жилищных условий заемщика, а не на получение инвестиционного дохода».
Особенно «чувствительным» этот вопрос является для льготных ипотечных программ с государственной поддержкой — таких как семейная ипотека, IT-ипотека и другие продукты. Государство компенсирует банкам часть процентной ставки, исходя из того, что заемщик приобретает жилье для собственного проживания.
«Если квартира фактически используется как инвестиционный объект и сдается в аренду, это может рассматриваться как несоответствие целям программы. Совершенно не учитывается тот факт, что некоторые покупатели сдают жилье, чтобы проще погасить ипотеку и без этого не смогли бы справиться с платежами. В такой ситуации банк вправе применить меры, предусмотренные договором, — говорит Филипп Шраге. — На практике это может включать требование устранить нарушение, отмену льготной ставки и перевод кредита на рыночные условия, начисление штрафов или, в крайних случаях, даже требование досрочного погашения (хотя я не сталкивался с такой практикой)».
Ключевой риск для заемщика заключается именно в потере льготной ставки, поскольку разница между субсидируемой и рыночной ставкой может быть существенной и значительно увеличить тяжесть оплаты кредита. Банки могут узнать о сдаче квартиры несколькими способами. Наиболее распространенные каналы — проверки страховых компаний, которые по идее ежегодно осматривают объект, визиты представителей банка при возникновении просрочки, данные налоговых органов при официальном декларировании дохода от аренды, а также информация от управляющих компаний или соседей.
Кроме того, банки все активнее используют цифровую аналитику и косвенные признаки, например, несовпадение адреса проживания заемщика с адресом залоговой недвижимости, регулярные одинаковые платежи от третьих лиц и многое другое.
Филипп Шраге поясняет: уже введен принцип «одна льготная ипотека на одного заемщика или семью», а также обсуждаются дополнительные меры, направленные на исключение использования субсидируемых программ в инвестиционных целях. Речь может идти об усилении контроля фактического проживания или более жестком применении договорных условий при выявлении аренды без согласования.
«Многие банки закрывают глаза на сдачу квартиры в аренду, если у заемщика нет проблем и просрочек. Но учитывая все обсуждения, самая безопасная стратегия — заранее согласовать сдачу квартиры и получить письменное разрешение банка. Такая практика характерна не только для России, но и для большинства стран с развитой системой ипотечного кредитования, включая Германию, Францию, Великобританию и США. В этих юрисдикциях также действует принцип, согласно которому недвижимость находится в залоге у банка, и ее использование должно соответствовать условиям кредитного договора. При этом существуют специальные ипотечные программы для инвестиционной недвижимости, где сдача в аренду разрешена изначально, но условия по ним обычно более жесткие — выше процентные ставки, больше первоначальный взнос и более строгая оценка платежеспособности», — подчеркнул Филипп Шраге.
В целом текущая тенденция заключается в том, что льготная ипотека все более четко позиционируется как инструмент обеспечения граждан жильем, а не получения инвестиционного дохода. Для заемщиков это означает необходимость строго соблюдать условия кредитного договора и согласовывать сдачу квартиры с банком заранее, до наступления каких-либо проблем.
Кредитные механизмы создавались для решения жилищной проблемы
Федеральный закон «Об ипотеке» в статье 40 устанавливает право залогодателя сдавать заложенное имущество в аренду. Однако данная норма носит диспозитивный характер и может быть ограничена условиями кредитного договора, чем активно пользуются банки, включая соответствующие запретительные положения в типовые формы соглашений.
Инициатива по лишению льготной ипотеки граждан, сдающих приобретенное жилье в аренду, представляет собой закономерную попытку государства вернуть программу субсидирования к ее изначальному целеполаганию.
«Льготные кредитные механизмы создавались именно для решения жилищной проблемы населения, а не для формирования инвестиционных портфелей отдельных категорий заемщиков, использующих бюджетные средства в качестве инструмента извлечения рентного дохода. За годы действия программ с господдержкой сформировалась устойчивая практика, при которой значительная часть приобретаемых квартир фактически никогда не становится местом проживания покупателей. Подобная модель поведения искажает рыночные механизмы ценообразования, создает дополнительное давление на первичный рынок недвижимости. В конечном счете снижает доступность жилья для тех граждан, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий».
Практическая реализация предлагаемых ограничений сопряжена с серьезными методологическими затруднениями, касающимися механизмов выявления фактов сдачи жилья в аренду. Особенно в условиях преобладания теневого сегмента арендных отношений, где договоры зачастую не регистрируются, а расчеты производятся наличными средствами без какого-либо документального оформления.
Создание эффективной системы контроля потребует межведомственного взаимодействия налоговых органов, банковского сектора и жилищных инспекций. Надежда Капустина считает, что разумным компромиссом могло бы стать введение дифференцированного подхода, предусматривающего обязательную легализацию арендных отношений с уплатой соответствующих налогов как условие сохранения льготных условий кредитования, что одновременно решало бы задачу вывода рынка аренды из тени и не создавало бы избыточных административных барьеров для добросовестных заемщиков.
Переговорная позиция клиента
«Механизмы выявления факта несанкционированной сдачи жилья достаточно разнообразны и включают как активные действия самих кредитных организаций, так и получение информации из внешних источников. Банковские сотрудники периодически осуществляют проверки залогового имущества, в ходе которых могут обнаружить присутствие посторонних лиц, изменение интерьера или иные признаки использования квартиры не по назначению. Сведения о сдаче недвижимости нередко поступают от соседей, управляющих компаний, а также из открытых источников, то есть объявлений на специализированных интернет-площадках, где заемщики размещают предложения о найме».
При обнаружении нарушения договорных обязательств кредитная организация вправе применить санкции, предусмотренные соглашением, вплоть до требования досрочного погашения всей суммы задолженности. Разумным выходом из подобной ситуации представляется обращение в банк с официальным запросом о согласовании сдачи квартиры.
Практика показывает: многие кредитные организации идут навстречу добросовестным клиентам. При условии своевременного внесения платежей и оформления страхового полиса с расширенным покрытием.
«Отдельные категории заемщиков обладают более широкими возможностями для легального обхода установленных ограничений. К ним относятся участники государственных программ, военнослужащие, получившие жилье по накопительно-ипотечной системе после снятия обременения, а также лица, чьи договоры были заключены до ужесточения банковской политики в данной сфере, — продолжает Елена Эльканова. — Существенное значение имеет и переговорная позиция клиента. Заемщики с безупречной кредитной историей и значительным первоначальным взносом чаще получают согласие на сдачу недвижимости, нежели те, кто допускал просрочки или приобретал жилье с минимальным собственным участием».
Алгоритм действий при сдаче ипотечной квартиры
«В соответствии со ст. 29 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель, то есть собственник квартиры сохраняет за собой право пользование квартирой. Любые условия договора, ограничивающие это права, являются ничтожными (ст. 168 ГК РФ). В силу п.3 ст. 346 ГК РФ, ст. 40 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по общему правилу (если в договоре либо законе нет других условий) залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут). Но при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества. Соответственно, если в договоре ипотеки специально не оговорена необходимость получения согласия банка на сдачу квартиры в наем, то собственник вправе сдавать ее в найм без согласия банка».
Если же такое условие есть, то оно является ничтожным, как противоречащее ст. 29 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 16 Закона о защите прав потребителей, поскольку в Постановление Верховного Суда РФ от 14.10.2016 N 309-АД16-8799 по делу N А07-29275/2015 сформулирована позиция, согласно которой передача ипотечной квартиры в найм является формой ее законного использования, которая не может быть ограничена банком.
Формальным последствием сдачи квартиры в наем без согласия банка, когда такое согласие обязательно, — будет возникновение у банка права потребовать возврата всей суммы кредита по подп.3 п.2 ст. 346 ГК РФ. Однако, как указывалось ранее, Верховный суд РФ указал на то, что запрет банка гражданам сдавать квартиры в аренду ничтожен, поэтому вероятность реализации указанной нормы на практике близится к нулю.
Юрий Александров объясняет: судебной практики, в которой бы банк смог потребовать возврата всей суммы кредита по причине сдачи гражданином квартиры в аренду без его согласия найти не удалось. Обнуление льготной ипотеки, в подобной ситуации, также с большой вероятностью будет являться незаконным, поскольку негативные последствия для граждан в виде изменения процентной ставки по кредиту будут связаны с неисполнением условия кредитного договора, которое является незаконным, как ущемляющее права потребителя кредитной услуги.
«Алгоритм действий при сдаче ипотечной квартиры в аренду должен быть следующим. Первое — посмотреть, есть ли в договоре ипотеки запрет на сдачу квартиры в аренду без согласия банка. Если нет, то можно сдавать без его согласия. Второе — если запрет есть, то рекомендуется получить согласие банка на аренду. Если квартира будет сдана без согласия банка, когда такое согласие обязательно, то имеются сугубо гипотетические риски предъявления банком требования о возврате всей суммы долга по кредиту. С учетом позиции Верховного суда РФ на практике — это будет крайне маловероятно. Если банк изменил ставку по кредиту в связи со сдачей квартиры в аренду, сделку по одностороннему изменению кредитного договора можно признать недействительной в суде», — объяснил Юрий Александров.