Ждать ли падения цен на недвижимость? Эксперты спрогнозировали ситуацию до конца 2026 года
К концу 2026 года стоимость квартир в новых жилых комплексах в России может упасть на 30%. К такому решению пришли эксперты, опираясь на аналитику: резкое падение спроса на новостройки и переоценку сделок на первичном рынке на фоне законодательных изменений в семейной ипотеке. Как отложенный спрос подтолкнет рынок недвижимости во втором полугодии? Прогноз на стоимость жилья — в материале MIR24.TV.
Ключевая ставка, вклады и проектное финансирование
«Рассматриваемый прогноз о снижении стоимости первичного жилья на 30% выглядит абсолютно нереалистичным. Зависимость рынка от ипотечных программ не носит критического характера. Разумеется, выгодные условия семейного кредитования делают его основным драйвером спроса на новостройки комфорт‑ и бизнес‑класса, соответствующие установленным правительством лимитам субсидирования. Тем не менее сворачивание всеобщей льготной ипотеки в июле 2024 года — даже на фоне высокой ключевой ставки — не привело к резкому оттоку клиентов.».
Дальнейшее ужесточение условий выдачи субсидированных займов для клиентов с детьми также точно не приведет к существенному снижению потребительской активности. Многие покупатели на фоне поэтапного сокращения ключевой ставки смогут переориентироваться на рыночные кредиты.
Дмитрий Проскурин приводит данные: согласно среднесрочному базовому прогнозу Центробанка, средняя ставка рефинансирования составит 8-10% против текущих 14,5% годовых. Соответственно, рыночную ипотеку можно будет оформить в среднем под 12-14% годовых, что уже не является заградительным показателем для большинства клиентов.
«По мере снижения ключевой ставки сокращается и уровень доходности депозитов. Многие клиенты переориентируются на рынок недвижимости, капитализация ликвидных объектов на котором вновь становится выше, чем у вкладов, — говорит Дмитрий Проскурин. — На банковских счетах россияне на данный момент накопили уже рекордные 80 трлн рублей, что практически гарантирует высокий отложенный спрос в ближайшие 1-2 года. Следовательно, новостройки, вероятно, будут дорожать ускоренными темпами».
Стоит отметить, что снижению цен на рынке новостроек, независимо от текущей конъюнктуры, препятствует также действующая с 2019 года система проектного финансирования.
Девелоперы в рамках сотрудничества с банками-партнерами обязаны выполнять определенные экономические условия (ковенанты). В частности, застройщики должны корректировать стоимость квадратного метра вверх, как минимум, на уровне инфляции по мере повышения стадии строительной готовности. Компании вправе проводить скидочные акции, но не сокращать базовые цены, подчеркнул Дмитрий Проскурин.
Скидки застройщиков и проектное финансирование
На рынке возможно снижение цен на отдельные лоты, однако предложение застройщиками значительных скидок не должно вызывать беспокойства: эта практика сохраняется уже несколько лет. Инвестиции в строительство многоквартирных домов утрачивают прежнюю доходность, поскольку бизнес-модель изменилась.
«Сегодня выгоднее приобретать объекты перед сдачей, выполнять отделку и сдавать в аренду, чем покупать квартиру на этапе котлована для последующей перепродажи. Отдельные лоты, безусловно, подешевеют, но общего обвала цен ожидать не стоит. Девелоперы привлекали дорогое проектное финансирование, к тому же выросли затраты на многие бизнес‑процессы. Важен и сегмент. По льготной ипотеке приобретаются изначально проекты массовой застройки, тогда как цены на квартиры премиальной категории, на которую ориентируется немалая доля девелоперов, от льготных программ не зависят».
В массовом эконом-сегменте покупателей с собственными средствами действительно становится меньше. Но даже если цена на некоторые объекты снизится, например, с 15 до 12 млн рублей, эта разница не вызовет обвала рынка.
Для ипотеки в любом случае потребуется первоначальный взнос.
«Возможно появление объектов по привлекательной стоимости — как это было в том числе в период пандемии, — но массовый обвал цен крайне маловероятен, — подчеркивает Игорь Пеньков. — Не стоит рассчитывать на наступление лучшего момента и общее снижение цен: динамика цен на недвижимость восходящая. При точечном мониторинге отдельных объектов можно найти вариант, но это будет единичный случай».
Альтернативный подход — поэтапное приобретение недвижимости. При наличии даже небольших сбережений можно начать с участка под ИЖС, а затем подготовиться и построить дом.
Если выбор сделан в пользу квартиры, стоит рассматривать готовые варианты: сегодня их можно купить дешевле, чем строящееся жилье.
Прогноз рынка недвижимости 2026
Нередко можно встретить прогнозы относительно серьезного роста или, наоборот, падения цен на рынке недвижимости. Однако подобные алармистские прогнозы в большинстве случаев не сбываются.
«Сам по себе рынок жилой недвижимости является достаточно инертным. Поэтому серьезные колебания цен в случае отсутствия весомых неожидаемых событий или «черных лебедей», как правило, не происходят в течение кроткого интервала времени».
Прогноз падения цен на новостройки более чем на треть до конца 2026 года выглядит малореализуемым. Да, с одной стороны, нераспроданность готового жилья у застройщиков постепенно растет.
Однако, с другой стороны, мы можем наблюдать планомерное снижение ключевой ставки Банком России.
«До конца 2026 года ожидается еще пять заседаний ЦБ РФ по ключевой ставке, — продолжает разговор Андрей Белоусов. — И есть высокая вероятность, что тренд на снижение ключевой ставки будет продолжен. Соответственно, будет постепенно дешеветь ипотека, что даст определенный стимул для наращивания спроса на рынке жилой недвижимости. При снижении ключевой ставки начинается постепенный, но стабильный переток средств со вкладов в другие активы, в том числе, и в недвижимость».
В этой связи фундаментальных предпосылок для падения цен на новостройки до конца года в настоящее время нет.
Скидки до 30% на квартиры: при каких условиях рынок недвижимости ждет пессимистичный сценарий?
Доктор экономических наук, профессор Финансового Университета при Правительстве РФ Сергей Толкачев считает, что прогноз о значительном падении цен на новостройки не беспочвенен и имеет под собой реальные экономические основания. В первую очередь они связаны с исчерпанием потенциала льготной ипотеки и текущей стоимостью жилья.
По словам эксперта, льготные ипотечные программы действительно были основным двигателем спроса на первичном рынке за последние несколько лет. Без них цены, скорее всего, не достигли бы текущих уровней.
«Сейчас программы льготной ипотеки постепенно сворачиваются или ужесточаются (повышение первоначального взноса, ограничение максимальной суммы кредита, отмена некоторых программ). Это неизбежно сократит число заемщиков, которые могут позволить себе покупку нового жилья по текущим ценам. Особое внимание стоит обратить на завышенную стоимость жилья. После периода активного роста цен, подкрепленного дешевой ипотекой, текущие цены на новостройки во многих регионах действительно выглядят завышенными по сравнению с уровнем доходов населения и средней стоимостью аренды».
Застройщики, с одной стороны, сталкиваются с ростом себестоимости строительства (материалы, логистика, рабочая сила), а с другой — покупательная способность населения ограничена.
Факт предоставления скидок застройщиками для стимулирования продаж действительно имеет место. Это распространенная практика, когда спрос замедляется.
«Скидки 15% к лету — это вполне возможный сценарий, особенно если спрос продолжит падать, а застройщики будут вынуждены активно распродавать остатки. Если говорить о 30% к концу года, то этот уровень снижения является более пессимистичным и зависит от множества факторов, — отмечает Сергей Толкачев. — Столь резкое падение цен не является гарантированным и может произойти в случае, во-первых, полного сворачивания всех льготных ипотечных программ. Во-вторых, значительного повышения ключевой ставки ЦБ РФ, что сделает рыночную ипотеку недоступной. В-третьих, ухудшения общей экономической ситуации в стране (снижение реальных доходов населения и рост безработицы). Также такой размер скидок возможен, если застройщики продолжат активно выводить новые проекты, несмотря на падение спроса».
Государство может вмешаться, чтобы смягчить падение цен (например, предложить новые программы поддержки, если кризис на рынке недвижимости станет слишком глубоким). ЦБ будет ориентироваться на инфляцию при принятии решений по ключевой ставке.
Также стоит учитывать и региональные различия: в регионах со слабым спросом и большим объемом предложения падение может быть более существенным, в то время как в крупных мегаполисах, где спрос более устойчив (даже без льгот), цены могут вести себя иначе. Не стоит забывать, продолжает Сергей Толкачев, что любые макроэкономические шоки могут как ускорить, так и замедлить прогнозируемое падение. Реальная динамика скидок будет зависеть только от комплексного влияния экономических, политических и рыночных факторов.
«Более вероятным представляется сценарий постепенного снижения цен, возможно, не достигающего 30% в среднем по рынку, но с отдельными проектами и регионами, где падение может быть более ощутимым», — подчеркнул в интервью Сергей Толкачев.