Долг за капремонт: кто должен его платить и при чем тут жители новостроек?

Жители новостроек, которые были сданы несколько лет назад, начали массово получать письма о задолженностях за капремонт. Причем в этих письмах фигурируют огромные суммы – сразу за несколько лет. Оказалось, что многие жильцы даже не догадывались, что за капремонт нужно платить – дом-то свежепостроенный, когда еще потребуется этот капремонт? Спустя десятилетия? Собственники в шоке – что делать, откуда взять такую сумму? Ведь ежемесячно за капремонт приходится платить до полутора тысяч рублей, легко подсчитать, какая сумма скапливается за несколько лет. «Почему мы вообще должны платить», – недоумевают они.

Вот что рассказал в интервью корреспонденту «МИР 24» старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников: «Согласно ст. 154 и ст. 169 Жилищного кодекса (ЖК) РФ взносы на капитальный ремонт должны оплачивать все, в том числе и жители новостроек. За исключением:

• Жильцов квартир, находящихся в социальном найме (в этом случае оплату за капремонт вносит муниципалитет);
• Жителей аварийных и подлежащих сносу домов;
• Жителей домов, для которых органами местного самоуправления принято решение об изъятии земель, на которых они находятся;
• Жители населенных пунктов, подлежащих расселению (так называемых закрывающихся населенных пунктов).

Для новостроек предусмотрен период после ввода дома в эксплуатацию, в течение которого с жителей не взимается плата за капремонт. В настоящей момент единых критериев тут нет, данные нормы устанавливаются на уровне местных органов власти и могут составлять от нескольких месяцев до 5 лет».

За капитальный ремонт отвечает региональный оператор (местный фонд капитального ремонта) – организация, созданная специально для этих целей в вашем городе или области, или другом населенном пункте. Он может сотрудничать с УК либо существовать независимо. У кого-то платежи за капитальный ремонт включены в общую платежку, у кого-то приходят отдельным счетом. Это зависит от региона и договоренностей с вашей УК.

«В каждом регионе России должен быть создан Фонд капитального ремонта многоквартирных домов, который начинает начисление взносов после того, как дом попадает в региональную программу капитального ремонта», – пояснил корреспонденту «МИР» профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов.

По словам эксперта, после включения в региональную программу капремонта платеж включается в документы ЕИРЦ (его регионального аналога) или на специальный счет Управляющей компании (это должно быть оформлено решением общего собрания собственников).

«Оформление решений может запаздывать и поэтому платежки могут не поступать вовремя. Потом заплатить все равно придется, хотя часть просроченных платежей можно оспорить на основании срока исковой давности (в случае обращения в суд). Поэтому стоит периодически проверять включение своего дома в региональную программу капремонта и понимать, что после включения платежи будут начисляться. Для пенсионеров старше 70 лет и льготников предусмотрены льготы по уплате взносов на капремонт вплоть до полного освобождения от платежей. Поэтому при получении платежки с начислением взносов за прошлый период нужно разобраться со сроками начисления и собственными льготами и обратиться с этими данными в уполномоченную в данном регионе организацию», – говорит Цыганов.

По словам Петра Гусятникова, сейчас в Госдуму внесен законопроект, согласно которому депутаты предлагают освободить жителей российских новостроек на пять лет от взносов на капремонт независимо от региона проживания. Это здравая мысль, потому что сроки должны быть едиными для всех территорий РФ. В первую очередь это необходимо для того, чтобы граждане точно знали и понимали, за что и с какого момента они обязаны платить. Сейчас с этим действительно может возникнуть неразбериха. Но спустя 5 лет дом уже точно перестает считаться новым. На счетах копятся деньги «на будущее», чтобы иметь возможность провести оперативный ремонт тогда, когда это понадобится.

Освобождает ли отсутствие квитанции по капремонту собственников от уплаты? «Нет, – говорит юрист. – Как известно, незнание закона не освобождает от ответственности. Если вам не приходили квитанции – это совершенно не означает, что платежи за капремонт не начислялись. К сожалению, подобные аргументы совершенно не будут учтены ни региональными органами, ответственными за сбор платежей, ни судом. Поэтому, если вам не приходят квитанции – необходимо выяснить самостоятельно, начисляются ли вам платежи за капремонт и с какого периода. Для этого можно поговорить с соседями, обратиться в управляющую компанию и т.д.»

Если вам приходили квитанции за капремонт, но в какой-то момент их не стало, можно оплатить счет и без них. Во-первых, можно распечатать квитанцию на сайте вашего регионального оператора, для этого достаточно знать номер своего лицевого счета. Во-вторых, оплатить счет можно по реквизитам, указанным в квитанциях за предыдущие месяцы. Для того, чтобы узнать сумму задолженности – нужно обратиться к вашему региональному оператору.

Чем грозит неуплата за капремонт? «За неоплаченные счета со второго месяца на задолженность начисляются пени. Размер пени зависит от оператора и региональных ставок, – говорит Петр Гусятников. – Окончательное решение по размеру пени и правомерности ее начислению будет принимать суд, если до него дойдет. С 6-го месяца региональный оператор может подать в суд, и тогда долг будет взыскиваться в стандартном порядке судебными приставами. Если у должника есть постоянный доход или счета в банках – то из них, если дохода нет – то может дойти до продажи имущества. Важно отметить, что обратить взыскание на единственное жилье в любом случае не смогут».

По словам юриста, решение о взыскании долга может принять только суд, пока нет решения – никто не вправе требовать от вас денег ни под каким предлогам. Вам могут только предлагать погасить задолженность.

Можно ли продать квартиру с долгами за капитальный ремонт? «Да. Закон этого не запрещает. Если покупатель согласен приобрести такой объект, то препятствий здесь не будет. Как правило, в таких случаях покупатель и продавец договариваются о скидке, и покупатель потом за свой счет гасит долги», – говорит Петр Гусятников.

За какой срок могут взыскать задолженность по капремонту? К долгам по капремонту применяется стандартный срок исковой давности – 3 года. Если долг накопился, допустим, за 6 лет, и региональный оператор только по истечении этого периода обратился в суд, то вы имеете право применить срок исковой давности и тогда заплатите только за 3 года. Важно заметить, что срок исковой давности судом может быть применим только по просьбе одной из сторон, по собственной инициативе суд этого сделать не может. Поэтому, если вы не обратились с такой просьбой, то будете оплачивать долг за весь период, независимо от срока исковой давности.

Можно ли как-то обжаловать эти задолженности? Можно. По словам юриста, для этого надо обратиться в суд и представить свои аргументы, если судья сочтет их весомыми, долг либо уменьшат, либо спишут в зависимости от ситуации. Надо заметить, это сработает только в том случае, если оператор допустил ошибки в начислении. Если с его стороны все сделано правильно, ничего не получится.