Эксперт рассказал о подводных камнях околонулевой ипотеки

По мнению главы Центробанка, околонулевые ставки по ипотеке от застройщиков могут говорить о завышенной цене на недвижимость. И регулятор намерен бороться с умышленным введением заемщиков в заблуждение. Так в чем здесь подвох? Телеканал «МИР 24» попробовал разобраться в вопросе вместе с экспертом по инвестициям в недвижимость Дмитрием Семененко.

– Начну с цитаты Эльвиры Набиуллиной: «Ставки по ипотеке, если они не субсидируемые, могут быть только выше ставок ОФЗ. И при инфляции 4% такая ставка может быть точно не ниже длинной ставки ОФЗ, не ниже 6%». Давайте сначала объясним, что это за аббревиатура такая, ОФЗ, и какое отношение эти три буквы имеют к ипотечным ставкам?

Дмитрий Семененко: ОФЗ – это облигации федерального займа. Их выпускает государство, как правило, или госкорпорации. Они выпускаются Минфином, и по этим облигациям есть гарантированный доход. То есть государство говорит: «Купи облигацию за 1000 рублей, я в любом случае выкуплю у тебя ее за 1000 рублей, но дам еще 6%годовых. То есть с 1000 рублей ты еще 60 рублей заработаешь». Получается, банки могут купить эту бумагу и получать гарантированный доход.

И Эльвира Набиуллина здесь делает ссылку на то, что зачем банкам выдавать ипотеку физическим лицам, потом гоняться за ними, если они платить не будут, если государство в любом случае гарантированно заплатит? Зачем нанимать менеджеров, держать банки, отделения, платить за аренду, покупать эти помещения, если можно гарантированно получить доход по облигациям 6-7%? Поэтому здесь комментарий такой. Но, однако же, хочется заметить, что для конечного потребителя нулевые ставки по ипотеке очень выгодны.

Какая сейчас ситуация на рынке? Давайте с вами разберемся. Застройщик вам предлагает: «Купите однокомнатную квартиру в новостройке с отделкой со сроком сдачи через полтора года, цена 5,5 млн рублей». Это ближайшее Подмосковье, 9 км от МКАДа, 20 минут езды от метро. Застройщик предлагает: «Купи ее у меня за 5,5 млн рублей, но тогда ты ее сможешь купить по ставке господдержки 6,3%». Это может быть дороговато покупателю, и он скажет: «Нет, давай меньше». Тогда застройщик говорит: «Я могу тебе сделать 0,1%, хочешь вообще не переплачивать ничего? Но тогда квартира будет дороже, она будет стоить не 5,5 млн рублей, а 7,1 млн рублей». Получается, прибавим 1,6 млн рублей, и они, однако же, пойдут в кредитный долг.

Вот смотрите момент. Если мы посчитаем, сколько человек переплачивает за 30 лет, если он берет обычную ставку господдержки 6,3%, мы получим колоссальную переплату. Человек выплачивает еще одну квартиру банку, представляете? А со ставкой 0,1% он переплачивает всего 1,6 млн рублей. Если сейчас отменят нулевые ставки, ну конечно же, это хуже скажется на потребителе. Просто может быть многоуважаемое руководство, чиновники не так сильно разобрались в этом процессе? Хотя, можно бы было посчитать и прикинуть.

– Рассуждая несколько более абстрактно, я понимаю, что, когда человек берет ипотеку с господдержкой, то банку доплачивает государство, чтобы банку было выгодно заниматься таким кредитованием. При этом когда я вижу ставку 0,1%, то думаю, ну а кто мешает застройщику тоже заниматься таким субсидированием? Или для этого лицензия отдельная нужна?

Дмитрий Семененко: Нет, никакой лицензии. Они просто с банком договариваются. Откуда эти ставки 0,1% вообще появились? Это не просто так уловка, махинация какая-то, нет. Дело в том, что есть 214-й федеральный закон «Об участии в долевом строительстве». По которому, получается, я сейчас покупаю квартиру и не застройщику в итоге деньги отдаю, а кладу на свой эскроу-счет. И доступа к этим деньгам не имеет ни застройщик, ни я, только банк. И банк крутит эти деньги два года, пока строится квартира. А застройщик на какие деньги строить будет? Откуда он будет брать бетон, арматуру, рабочих нанимать? Вот сейчас из Кореи 60 тысяч человек едет строить Москву. А застройщик за кредитные деньги будет делать это все. А где он кредит брать будет? А в этом же банке. И если пройдет два года, он в кредит построил этот дом за 2 миллиарда рублей, эскроу-счет откроется, а там денег нет! Получается, не тысячу квартир купили, а всего лишь 20. Что будет тогда? Получается, застройщик не погасит свой кредитный долг, понимаете? У него будет кассовый разрыв, он просто обанкротится и уйдет с этого рынка. И государство не сможет обеспечить население квартирами, это будет катастрофа.

И тогда застройщик с банком договорились. Застройщик говорит: «Пожалуйста, сделай так, чтобы через два года, когда я дострою и эскроу-счет откроется, там бы лежало 2 млрд рублей». То есть чтобы все квартиры были раскуплены. Банк говорит: «Можно так сделать, но нужно привлекать потребителей суперставками. Давай сделаем им ставку 0,1%!» Застройщик соглашается с удовольствием, ведь тогда он распродаст все свои квартиры. И гарантированно получит свои деньги, когда достроит дом.

– Хочу еще одну цитату дать из Эльвиры Набиуллиной – видимо, как раз о том, о чем вы сейчас говорите. «Сейчас многие видят, что есть действительно очень низкие ставки, даже близкие к нулю. Так называемая ипотека от застройщиков. Но хотела бы предостеречь, это чисто маркетинговый ход. Он очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости. Потом уже за счет этой завышенной стоимости застройщик единоразово делится какой-то компенсацией с банком». Примерно это вы сейчас и описываете?

Дмитрий Семененко: Да, я об этом и говорю. Получается, банк застройщику и говорит: «А какая мне выгода, что я нулевую ставку предложу твоим покупателям?» Застройщик ему и отвечает: «Ну давай так, смотри. Через два года, когда раскроются эскроу-счета, когда я дострою, я отдам деньги за кредит и перекрою все свои долги с этих двух миллиардов. И еще я тебе со своей прибыли дам чуть-чуть денег. Например, выпишу тебе премию100 млн рублей». «Отлично, – говорит банк. – Я даю ставку 0%, а от тебя получаю дополнительные денежки. Нет проблем».

Понимаете, это договоренность банков с застройщиками, чтобы продавать квартиры, гарантированно получать деньги на выходе. А иначе получается, что застройщик попадает в очень жесткие экономические ситуации, очень неприятные.

Я вам тоже хочу сказать, почему Эльвира Набиуллина стала об этом говорить? Я вам сейчас скажу по-честному. На самом деле, Сбербанк и другие банки очень сильно обеспокоились вот каким вопросом. Смотрите, получается, в нашем примере квартира стоит 5,5 млн рублей. А если человек ее берет под нулевую ставку, у него, получается, кредитный долг будет не 5,5, а 7,1 млн рублей. Как в нашем примере, с удорожанием. Но когда этот заемщик получает ключи, получается, квартира уже вторичного рынка, готовое жилье. Но он может перестать платить банку. То есть банк забирает эту квартиру у заемщика. А за сколько он ее продаст? На рынке он ее продаст, допустим, за 6 млн рублей, но не за 7,1 млн. А долг-то 7,1 млн. Получается, что этот 1,1 млн рублей банку взять неоткуда. За счет нулевой ставки задрали цену на квартиру, и долг большой получился. А продать ее можно реально за меньшую сумму.

А банки, Сбербанк почему обеспокоился? Потому что у Сбербанка 70% всего ипотечного рынка России. Он больше всех напрягаться должен. Вот он и пошел к Эльвире Набиуллиной и говорит: «Давай отменять эти нулевые ставки, чтобы запретить всем банкам это делать. Потому что мы можем сильно попасть». Они прикрывают свои финансовые риски, при которых потребитель реально выигрывает. И если сейчас отменить эти ставки, потребителю будет плохо. Когда он берет нулевую ставку, которую сейчас хотят отменить, у него платеж получается 25 тысяч рублей в месяц. А если он ее берет по обычной ставке, она 10% сейчас, то получается, что у него будет платеж 75 тысяч рублей. Понимаете, 25 и 75 тысяч рублей! Разница колоссальная. А для потребителя очень важно, чтобы нулевые ставки по ипотеке были, даже если он переплачивает на старте. Понимаете, в чем дело? А ноги растут из того, что банки хотят прикрыть свои риски.