Как бороться с недобросовестной управляющей компанией?
Практические рекомендации по противостоянию недобросовестным управляющим компаниям дал россиянам депутат Дмитрий Свищев. Парламентарий разъяснил правовые механизмы смены УК, опираясь на нормы жилищного законодательства, и обозначил четкие алгоритмы действий для собственников, сообщает Обещственная Служба Новостей.
По словам Свищева, закон предусматривает два пути замены управляющей организации. Наиболее беспроблемный вариант — не продлевать договор по истечении срока, который обычно составляет от одного до трех лет: в такой ситуации достаточно отказаться от голосования за пролонгацию и определиться с новым подрядчиком. Альтернативный вариант — расторгнуть соглашение досрочно. Это допустимо в любой момент, если УК регулярно нарушает взятые обязательства, что закреплено в части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ. Однако если работа компании не вызывает нареканий, а жильцы просто желают ее сменить, придется выждать минимум год с момента подписания договора.
Депутат подчеркнул, что при явных нарушениях ждать не стоит. Если управляющая организация не расчищает снег, допускает подтопление подвалов или оставляет без внимания обращения граждан, необходимо оперативно фиксировать факты ненадлежащей работы, созывать собрание собственников и инициировать смену УК. При этом одних слов недостаточно — нужны документальные подтверждения. Наиболее весомыми аргументами служат вступившие в силу судебные акты, предписания Госжилинспекции (ГЖИ), акты о выявленных нарушениях и постановления о наложении административных штрафов. По замечанию Свищева, двукратное привлечение УК к ответственности со стороны ГЖИ в течение года практически гарантированно служит основанием для ее замены.
Среди типичных нарушений, дающих право на расторжение договора, депутат назвал: ненадлежащее содержание общедомового имущества (грязь в подъездах, неисправные лифты, протечки кровли, несвоевременный вывоз мусора), низкое качество коммунальных услуг (отсутствие отопления, слабый напор горячей воды), игнорирование предписаний надзорных органов и судебных решений, а также уклонение от предоставления запрашиваемой жильцами информации либо затягивание с ответами.
Парламентарий также представил пошаговый порядок действий для смены УК. Первым этапом становится формирование инициативной группы из трех-пяти активных собственников, которым предстоит проанализировать договор управления, отчетную документацию и накопленную переписку, включая акты и предписания ГЖИ. Далее необходимо организовать общее собрание владельцев помещений, заблаговременно уведомив их не позднее чем за 10 дней. В повестку следует включить вопросы о прекращении сотрудничества с действующей УК и выборе новой организации; решения принимаются простым большинством голосов присутствующих. Следующий шаг — оформление протокола собрания с детальным отражением принятых решений и обязательным приложением доказательной базы о нарушениях. Завершающий этап — направление уведомлений в трёхдневный срок: прежней УК о расторжении договора, новой — о выборе, а также в ГЖИ и муниципалитет для актуализации реестра лицензий.
Свищев предупредил о распространенной ошибке: нередко собственники забывают проинформировать Госжилинспекцию, из‑за чего изменения в реестр не вносятся и дом формально остается под управлением прежней организации. Поэтому важно письменно уведомить все заинтересованные стороны и зафиксировать факт отправки сообщений.
Кроме того, эксперт обратил внимание на возможные попытки саботажа со стороны уходящей УК — например, отказ передавать документацию, ключи или обеспечивать доступ к техническим данным. Такие действия являются нарушением, на которое следует жаловаться в ГЖИ либо прокуратуру. По закону управляющая компания обязана в течение трех дней передать всю техническую документацию новой организации — невыполнение данного требования квалифицируется как административное правонарушение и грозит штрафом.