Как не лишиться квартиры по «схеме Долиной»? ВС России дал разъяснения по оспариванию сделок
Заблуждение продавца относительно мотивов сделки с жильем не является достаточным основанием для признания ее недействительной. Эту правовую позицию изложил Верховный суд России в обзоре судебной практики по делам об оспаривании сделок с недвижимостью, утвержденном президиумом ВС РФ под председательством Игоря Краснова. Документ был подготовлен в том числе после громкого дела о продаже квартиры певицы Ларисы Долиной.
Заблуждение о мотивах — не повод для отмены сделки
«В обзоре отражены правовые позиции о том, что заблуждение продавца относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания ее недействительной на основании статьи 178 Гражданского кодекса РФ», — сообщили в пресс-службе Верховного суда. При разрешении споров об оспаривании сделок по данной статье судам следует принимать во внимание добросовестное поведение другой стороны, а также наличие у нее возможности распознать заблуждение, под влиянием которого действовал гражданин, совершая сделку. При этом обеим сторонам оспариваемой сделки судом должен быть предоставлен равный объем защиты.
Психическое состояние в момент сделки
Верховный суд также разъяснил порядок оспаривания сделок, совершенных гражданами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими. Для признания недействительной такой сделки необходимо доказать, что в момент ее совершения продавец находился именно в таком состоянии. При этом уклонение от исследования психического состояния гражданина в момент совершения сделки может являться основанием для отказа в удовлетворении иска.
Обман третьих лиц
Высшая судебная инстанция указала, что сделка купли-продажи квартиры, совершенная потерпевшим (продавцом) под влиянием обмана со стороны третьих лиц, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего «при условии, что другой участник сделки знал или должен был знать об обмане». ВС РФ обратил внимание судов, что при наличии условий, позволяющих оспорить сделку как совершенную под влиянием обмана, и в случае если стороны успели осуществить взаимные предоставления, суд применяет последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции (возврата сторон в первоначальное положение).
Совместная собственность и банкротство
При разрешении спора о признании недействительной сделки по отчуждению жилого помещения, являвшегося совместной собственностью бывших супругов, «суду необходимо выяснить, было ли покупателю известно либо должно было быть известно, что продавец не обладал необходимыми полномочиями на совершение сделки без согласия другого собственника». Кроме того, в обзоре отмечается, что договор дарения жилого помещения «может быть признан недействительным на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве как подозрительная сделка, если установлена цель причинения вреда имущественным интересам кредиторов».
Обзор судебной практики был подготовлен Верховным судом в том числе после резонансного дела народной артистки России Ларисы Долиной. В 2024 году певица пыталась оспорить продажу своей квартиры в Москве, заявив, что совершила сделку под влиянием психологического давления и не понимала значения своих действий. Однако суды не нашли достаточных оснований для признания сделки недействительной. Дело Долиной привлекло широкое общественное внимание и выявило проблему массового оспаривания сделок с недвижимостью по статье 178 ГК РФ («Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими»). Многие продавцы, столкнувшись с падением цен на рынке недвижимости или изменив свои планы, пытались использовать эту норму для возврата проданных квартир, ссылаясь на стресс, эмоциональное состояние или «заблуждение относительно мотивов сделки».
Новый обзор ВС РФ направлен на унификацию судебной практики и защиту добросовестных покупателей. Разъяснения Верховного суда имеют важное практическое значение для рынка недвижимости. Они повышают правовую определенность и защищают добросовестных приобретателей жилья от риска последующего оспаривания сделок бывшими собственниками, которые спустя время решили изменить свое решение. Одновременно ВС РФ подтвердил, что в случаях реального обмана, психического расстройства или недобросовестности покупателя пострадавшие продавцы сохраняют право на судебную защиту.