«От мошенников до брачных аферистов». Эксперт рассказал о рисках при продаже недвижимости
В последнее время в СМИ появилось множество статей о рисках при покупке недвижимости на вторичном рынке. Создать проблемы может многое: обременения и аресты, наличие прав третьих лиц, регистрация несовершеннолетних, фальсификация документов, мошеннические схемы.
Смотрите программу «Обману.Нет» по пятницам в 16:15 на телеканале «МИР».
При этом почти никто не пишет о рисках при продаже квартир. Может быть, продавать недвижимость безопаснее, чем покупать? Об этом в интервью MIR24.TV рассказал заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов.
С какими неожиданностями сталкиваются владельцы квартир?
По словам эксперта, при продаже квартиры риски возникают как у покупателей, так и у продавцов, но о последних пишут меньше. Однако риск не получить свои деньги из-за ошибок в расчетах или излишнего доверия есть всегда.
«Защитить свои деньги поможет использование аккредитива, привязанного к регистрации сделки, или использование банковской ячейки с таким же условием».
Эксперт предупреждает, что всегда нужно придерживаться установленных законом правил. В частности, должно насторожить, если покупатели просят завысить сумму в договоре.
«Редко, но бывают мошенники, которые пытаются вернуть все средства, указанные в договоре, под предлогом недееспособности», – говорит Александр Цыганов.
Чаще, по его словам, возникают проблемы с банком: если привлекается ипотечный кредит, его сумма и срок кредитования растут, но продать квартиру в случае банкротства заемщика за указанную сумму получается не всегда. Главное же то, что это соучастие в кредитном мошенничестве, то есть преступление.
Риски продавцов связаны также с повышенным вниманием к ним криминала.
«О возможном получении крупной суммы средств могут узнать преступники, которые из объявлений получают наводку на таких потенциально богатых граждан, ведь полученная за квартиру сумма многократно выше среднего заработка подавляющего большинства наших сограждан», – говорит Александр Цыганов.
Менее очевидный, но обременительный побочный эффект – то, что продавцы квартир часто попадают в телефонную базу данных, по которой их донимают ищущие клиентов риелторы и продавцы самых различных услуг. Иногда дело доходит даже до атак брачных аферисток и альфонсов. Недаром в объявлениях о продаже квартир часто можно встретить указание «без посредников» или «просим риелторов не звонить». Увы, это предупреждение не спасет, звонить все равно будут.
Во многом риск можно уменьшить, если в объявлении будет телефон риелтора, а не продавца. Но злоумышленники могут узнать адрес продаваемой квартиры в процессе осмотра, а значит – и личность собственника, чтобы потом его отследить.
Правила безопасности при продаже недвижимости
По словам эксперта, безопасно можно пройти все этапы продажи недвижимости, вплоть до получения денег. Но нужно заранее знать о рисках и вести себя осмотрительно. Вот главные правила.
Проверяйте личность покупателя. В ряде случаев стоит интересоваться документами потенциальных покупателей, чтобы отсеять злоумышленников. А также предупреждать посетителей о видеосъемке в подъезде и не оставлять «гостей» одних. Есть истории про «экскурсантов» и даже «профессиональных покупателей», которые тащат в карман все, что возможно. Обычно опытные риелторы таких видят и отсеивают.
Экскурсанты и блогеры любят осматривать дома с историей, что отнимает у продавцов недвижимости время, вызывает потребность в уборке квартиры и часто приводит к появлению совершенно ненужной информации и фотографий в соцсетях.
Не держите ценности на виду. Во время просмотра квартиры или дома желательно убрать картины и дорогие вещи, чтобы не создавать соблазн. Нередки случаи воровства небольших предметов.
Верифицируйте риелтора или риелторское агентство. Часть рисков связаны с риелтором, которому вы доверяете продажу квартиры. Например, недобросовестный риелтор может заранее попросить аванс и исчезнуть, не сделав свою работу. Стоит запросить официальную регистрацию агента, проверить отсутствие судимости.
- Не платите за работу вперед: настоящие профессионалы берут комиссию только после совершения сделки.
- Не подписывайте доверенность, позволяющую риелтору распоряжаться недвижимостью от имени собственника.
- Заключите договор с риелтором. Это необходимо, чтобы не возникали споры о работе, которую он брался выполнить, и его гонораре.
«Когда не заключается договор и не оговаривается комиссия, то можно ожидать всякого, – говорит Александр Цыганов. – В том числе гигантской суммы, которую захочет получить риелтор. Например, продавец думает, что цена его квартиры – 10 млн рублей, а риелтор продал за 12 млн и хочет получить 2 млн рублей, а не комиссию в 2-3% от сделки».
- Не отдавайте никому документы.
Бывают случаи, когда недобросовестный риелтор просит оригиналы документов, с помощью которых совершает мошенничество. Он может сдать квартиру на очень длительный срок или даже продать ее при помощи поддельного паспорта, а средства присвоить.
Используйте безопасные способы передачи средств. Например, подойдет банковская ячейка и аккредитив. Избегайте наличных расчетов – они не предоставляют гарантий безопасности. Подумайте о возможных рисках обладания большой суммой в наличных и не держите деньги по новому адресу жительства.
«В целом продажа квартиры или дома – ответственная, сложная, но вполне реальная задача, – говооит Александр Цыганов. – Чаще всего квартиру продают один-два раза за всю жизнь. Поэтому важно собраться и продумать все риски. А если решили привлечь профессионала, то выбрать риелтора, собрав информацию и отзывы об этом специалисте и обязательно заключив договор с ним».